Teknisk pris på andelsbolig — sådan beregner du den

Hvad er den tekniske pris?

I en andelsboligforening ejer foreningen ejendommen og har gælden. Når du køber en andel, betaler du sælger for andelen, og fra overtagelsen betaler du din del af foreningens renter og afdrag via boligafgiften. Gælden er trukket fra, når andelsværdien beregnes, så den står ikke i prisen. Men den forsvinder ikke.

Den tekniske pris samler de to dele i ét tal: det, du betaler sælger, og den del af foreningens gæld, der følger med andelen. To andele til samme pris kan have vidt forskellig teknisk pris. Det er den tekniske pris, der viser, hvor meget bolig og hvor meget gæld du køber dig ind i. Den er et af punkterne i tjeklisten til køb af andelsbolig, og du kan gå direkte til beregneren.

Udtrykket står ikke i andelsboligloven. Det bruges af mæglere og banker, og det minder om feltet K3 "teknisk andelsværdi" i nøgleoplysningsskemaet. Forskellene gennemgår vi længere nede.

Formlen: prisen for andelen plus din del af gælden

Teknisk pris = prisen for andelen + din fordelingsandel × foreningens samlede gæld

Din fordelingsandel er din andels del af foreningen efter fordelingstallet for andelsværdien. Har foreningen 12 lige store andele, er den 1/12. Fordeler foreningen efter areal, er den dit areal divideret med det samlede areal. Sådan finder du tallene:

Hvilken pris du bruger, afhænger af spørgsmålet. Vil du vide, hvad du samlet køber dig ind i, så brug den pris, du skal betale (Z8, som højst må være maksimalprisen i Z7). Vil du sammenligne foreninger, uden at forbedringer i den enkelte lejlighed forstyrrer billedet, så brug andelsværdien i Z3.

Gælden kan stå med forskellige beløb i balancen, i noten om andelsværdien og i skemaet, fordi lån kan opgøres til kursværdi eller til restgæld. Balancens "gæld i alt" rummer desuden kortfristet gæld som skyldige regninger. Brug samme kilde, når du sammenligner to foreninger, og spørg banken, hvilken gæld den regner med.

Beregner: teknisk pris og udbetaling

Indtast tallene fra nøgleoplysningsskemaerne og årsrapporten. Beregningen sker i din browser, og intet bliver gemt eller sendt.

Det officielle regneeksempel

Vejledningen til reglerne om god skik for boligkredit (VEJ nr. 9458 af 1. juni 2023) beskriver, hvordan Finanstilsynet ser på udbetalingen ved køb af en andel, og regner et eksempel igennem. Foreningen har 12 lige store andele, og hver andel har en maksimalpris på 625.000 kr., svarende til indskuddet ved stiftelsen.

Udbetalingen kan også regnes i to dele: 5 % af andelens pris er 31.250 kr., og 5 % af andelens del af gælden (42.500.000 ÷ 12) er 177.083 kr. Tilsammen 208.333 kr.

Læg mærke til forholdet. Køber betaler 625.000 kr. til sælger, men udbetalingen er 208.333 kr., altså en tredjedel af prisen. Det er, fordi 5 % regnes af den tekniske værdi og ikke kun af prisen. Ifølge vejledningen svarer det til købers andel af tabet, hvis ejendommens værdi falder med 5 %.

Du kan prøve tallene i beregneren med knappen "Brug vejledningens eksempel".

Tre tal med næsten samme navn

I salgsmaterialet, i nøgleoplysningsskemaet og hos banken møder du tre tal, der minder om hinanden. De kan give forskellige resultater for den samme bolig:

Brug K3 til at sammenligne foreninger, og din egen tekniske pris til at forstå den bolig, du vil købe. Felterne er forklaret i nøgleoplysningsskemaet felt for felt.

Udbetaling: 5 % er et udgangspunkt

Når du låner til en andel i et pengeinstitut, skal banken efter bekendtgørelsen om god skik for boligkredit sikre, at du som udgangspunkt betaler en passende udbetaling af købesummen. Reglen gælder udtrykkeligt også for brugsretten til en andelsbolig. Den står i § 19, stk. 3, i bekendtgørelse nr. 1443 af 27. november 2025, som gælder fra 1. januar 2026.

Hvad der er passende ved køb af en andel, står i vejledningen VEJ nr. 9458/2023, som beskriver Finanstilsynets fortolkning. Den blev skrevet til den tidligere bekendtgørelse, hvor reglen stod i § 21, stk. 3, og er fortsat gældende på retsinformation.dk. Udgangspunktet er 5 % af summen af andelsbevisets værdi og andelens forholdsmæssige del af foreningens gæld. Udbetalingen kan dog aldrig blive højere end prisen for andelsbeviset.

Det er et udgangspunkt og ikke en fast sats. Ifølge vejledningen bør banken også se på:

• Ejendommens værdi. Er ejendommen værdiansat for højt, er andelen også for dyr. Banken bør blandt andet se, om der er en væsentlig forskel på den regnskabsmæssige tekniske værdi og valuarvurderingen.
• Foreningens lånetyper. Vejledningen nævner lån med swapaftaler, inkonverterbare indekslån, trappelån, afdragsfrie lån og variabelt forrentede lån som lån, der kan være svære at gennemskue.
• Den samlede købesum holdt op mod din økonomi i øvrigt.

Andel B ser ikke dyrere ud i annoncen, men udbetalingen er mere end dobbelt så stor, og en langt større del af foreningens gæld følger med. Den betaler du via boligafgiften. Udbetalingen kan blive både højere og lavere end 5 %, så få en forhåndsgodkendelse fra banken på den konkrete forening, før du byder.

Vil du også se, hvor meget du skal låne, og hvad andelen koster dig om måneden, så brug andelsboligberegneren.

Hvad den tekniske pris ikke viser

Den tekniske pris viser, hvor meget gæld der følger med, men ikke hvor risikabel gælden er, eller hvad den koster dig om måneden. Tjek også:

• Afdragsfrihed. Hvor stor en del af gælden der afdrages på i dag (felt Q), og hvornår afdragsfriheden udløber. Læs om afdragsfrie lån i andelsboligforeningen.
• Renteswap. En negativ swap-værdi trækker andelsværdien ned og gør foreningen følsom over for renten. Læs om renteswap i andelsbolig.
• Renterisiko. Felt T viser, hvordan foreningens ydelse ændrer sig, hvis renten stiger.
• Boligafgiften. En lav afgift kan skyldes, at gælden ikke afdrages. Se sådan vurderer du boligafgiften.
• Vedligehold. Store kommende arbejder kan blive finansieret med ny gæld (felt L1–L5 og M1–M3). Læs om vedligeholdelsesplan og henlæggelser.

Foreningens gæld som helhed er gennemgået i gæld i andelsboligforeningen, og prisen for selve andelen i andelskrone-beregneren. Sælger må højst tage maksimalprisen efter § 5. Vil du vurdere hele foreningen, så læs er foreningens økonomi sund?