Nøgleoplysningsskemaet — sådan læser du det som køber

Hvad er nøgleoplysningsskemaet?

Når en andel sælges, skal sælger før aftalen udlevere en række dokumenter til køber, blandt andet vedtægter, seneste årsregnskab og budget, referater fra generalforsamlingerne, vedligeholdelsesplan (hvis den findes), energimærke og nøgleoplysninger om foreningen og om boligen (bekendtgørelse nr. 336/2025, § 1). Nøgleoplysningerne skal gives på de formularer, ministeren har godkendt (§ 2). Det er dem, der kaldes nøgleoplysningsskemaer.

Det er foreningen, der udfylder skemaerne. Når en andelshaver vil sælge, indberetter foreningen oplysningerne til Social- og Boligstyrelsens nøgleoplysningssystem på andelsboliginfo.dk (§ 6). Oplysningerne om foreningens lån indberettes af pengeinstitutterne og realkreditinstitutterne selv, bortset fra felt Q og R (§ 4).

Bestyrelsen skal også fremlægge et skema med centrale nøgleoplysninger på den årlige generalforsamling (andelsboligloven § 6 c, stk. 3), og en række af felterne skal stå som noter i årsregnskabet (bekendtgørelsens § 3). Det gør det muligt at kontrollere skemaet mod årsrapporten.

Reglerne fra 1. juli 2025

Den gældende bekendtgørelse er nr. 336 af 20. marts 2025 om oplysningspligt ved salg af andelsboliger mv. Den trådte i kraft den 1. juli 2025 og ophævede bekendtgørelse nr. 1392 af 14. juni 2021 (§ 12). Retsinformation.dk viser den som gældende, da vi tjekkede den 4. oktober 2026. Henviser et skema eller en vejledning til bekendtgørelse nr. 1392/2021 eller ældre regler, er det den tidligere ordning.

Bekendtgørelsen har tre bilag:

Foreningen må genbruge et skema om foreningen, så længe det bygger på det senest godkendte årsregnskab (§ 8), og skemaet skal vise, hvornår det er udarbejdet (§ 9). Tjek datoen øverst. Er der godkendt et nyt regnskab siden, skal skemaet laves på ny.

Skemaet om foreningen, felt for felt

Skemaet om foreningen (bilag 1) er det, du bruger til at vurdere foreningens økonomi. Felterne er:

Skemaet om boligen, felt for felt

Skemaet om andelsboligsalget (bilag 2) handler om den bolig, du byder på. Det viser, hvordan prisen er regnet ud, og hvad du skal betale hver måned:

Hvad skemaet ikke viser

Skemaet er et standardiseret uddrag af foreningens økonomi. Det viser for eksempel ikke:

• revisors erklæring og eventuelle forbehold eller fremhævelser
• noternes detaljer, som en renteswaps markedsværdi og eventualposter som retssager og garantier
• hvordan andelsværdien er regnet frem fra regnskabets egenkapital
• hvad bestyrelsen og generalforsamlingen overvejer, ud over de større arbejder, der allerede er besluttet

Læs derfor altid årsrapporten og de seneste generalforsamlingsreferater ved siden af skemaet. Hvordan du vurderer tallene samlet, står i er foreningens økonomi sund?

Hvor får du skemaet?

Som køber får du skemaerne af sælger, og sælges boligen gennem en ejendomsmægler, typisk via mægleren. Sælger skal udlevere dem, før I indgår aftalen (§ 1). Mangler de, så bed om dem, før du skriver under.

Foreningen skal udlevere skemaerne til sælger hurtigst muligt og senest 10 arbejdsdage efter anmodningen (§ 7). For skemaet om boligen regnes fristen først fra, at foreningen har fået dokumentation for forbedringer og inventar fra sælger, eller fra der foreligger en vurderingsrapport, hvis en vurderingsmand skal vurdere boligen.

Er der sket væsentlige ændringer siden skemaet blev lavet, for eksempel i foreningens lån, skal foreningen oplyse dem i en erklæring efter bilag 3, som udleveres sammen med skemaet (§ 9).

Et annoteret eksempel

Sådan kunne udvalgte felter se ud for Eksempelgården, den opdigtede forening fra vores eksempelside. Alle tal er fiktive.

Bekendtgørelsen definerer ikke K2 og K3 nærmere end med overskrifterne. I eksemplet har vi regnet K2 som foreningens gæld i alt fratrukket omsætningsaktiver (tilgodehavender og likvide midler) divideret med andelsarealet, og K3 som K1 plus K2, sådan som administratorer forklarer felterne. På eksempelsiden kan du se, hvordan de samme tal indgår i en analyse.