Andelsboligloven: det skal du vide, før du køber andelsbolig

Hvad regulerer andelsboligloven?

Andelsboligloven hedder officielt lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber og forkortes ABL. Den gælder for ejendomme til helårsbeboelse med flere end to beboelseslejligheder (§ 1, stk. 1). Ifølge Social- og Boligministeriets vejledning om prisfastsættelse gælder den også for foreninger med rækkehuse eller fritliggende huse, men ikke for ejendomme, der tilhører en almen boligorganisation, eller ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder (pkt. 1.1 og 1.2).

Når du køber en andelsbolig, køber du ikke selve lejligheden. Du køber en andel i foreningen, og til andelen hører en brugsret til boligen (§ 1 a). Du bliver medlem af foreningen, og medlemskabet gælder de lokaler, brugsretten omfatter (§ 2, stk. 4).

Loven fastlægger rammerne: prisen ved salg, hvad sælger skal oplyse, og hvad du kan gøre, hvis prisen er for høj. Meget af det, du møder som andelshaver, står i stedet i foreningens vedtægter. Ministeren udarbejder en vejledende normalvedtægt (§ 7, stk. 1), og Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) har lavet standardvedtægter, som mange foreninger tager udgangspunkt i. Ifølge ministeriets vejledning er en forening ikke forpligtet til at bruge nogen af dem, og vedtægterne binder både foreningen og andelshaverne (pkt. 1.3).

Læs derfor altid vedtægterne sammen med loven. Sælger skal udlevere dem, før I indgår aftalen.

Maksimalprisen: det højeste, sælger må tage

Reglen om prisen står i § 5. Prisen for en andel må ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og lejlighedens vedligeholdelsesstand "med rimelighed kan betinge" (§ 5, stk. 1). Loven sætter et loft, ikke en bundgrænse: en andel må gerne sælges billigere.

Foreningens ejendom kan værdiansættes på fire måder (§ 5, stk. 2), og en valuarvurdering må højst være 42 måneder gammel (§ 5, stk. 2, litra b). Hvordan metoderne, gælden og forbedringerne indgår i prisen, gennemgår vi i maksimalprisen efter § 5, reglerne for valuarvurdering og forbedringer i sælgers pris.

AndelTjek læser årsrapporten og fremhæver blandt andet vurderingsprincip og valuarvurderingens alder, når de fremgår af rapporten. Vi beregner ikke den lovlige maksimalpris.

Overdragelsen: det skal sælger give dig, før du skriver under

Sælger skal inden aftalen udlevere dokumenter og nøgleoplysninger om foreningen og boligen og skriftligt gøre dig bekendt med indholdet af blandt andet § 5 og § 16, stk. 1 og 3 (§ 6, stk. 1). Hvilke dokumenter det er, står i bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025, der gælder fra 1. juli 2025 (§ 1, stk. 1):

• foreningens vedtægter
• seneste årsregnskab og budget
• referat fra den seneste ordinære generalforsamling og fra eventuelle senere ekstraordinære generalforsamlinger
• vedligeholdelsesplan, hvis foreningen har en
• den seneste energimærkning af ejendommen
• nøgleoplysningsskemaet om foreningen (bilag 1) og om boligen (bilag 2) med en opstilling af, hvordan prisen er beregnet
• en erklæring fra foreningen, hvis der er sket væsentlige ændringer siden det seneste godkendte regnskab eller nøgleoplysningsskema (bilag 3)
• en vejledning om reglerne for maksimalpris og overpris.

Dokumenterne kan også udleveres ved en henvisning til en hjemmeside, hvor foreningen har gjort dem tilgængelige (§ 1, stk. 2). Mangler noget, så bed om det, før du skriver under. Felterne i skemaerne er gennemgået i nøgleoplysningsskemaet felt for felt, og hvad du skal se efter i regnskabet, står i det skal du tjekke i årsrapporten.

Bestyrelsen skal godkende dig som køber, og aftalen skal forelægges bestyrelsen til godkendelse (§ 6, stk. 5 og 6). Købesummen betales til foreningen, som trækker sine eventuelle tilgodehavender hos sælger fra og betaler resten til sælger og eventuelle andre rettighedshavere, fx en panthaver (§ 6, stk. 10).

Køber du en andel i en forening under stiftelse, gælder særlige regler. Sælger skal give dig fyldestgørende oplysninger om blandt andet økonomi og hæftelsesforhold, før du afgiver et bindende købstilbud, og du har en fortrydelsesret på 6 hverdage (§ 1 b, stk. 1 og 2). Fortrydelsen skal meddeles skriftligt og være kommet frem, før fristen udløber (§ 1 b, stk. 3).

Køber du en andel i en eksisterende forening, står fortrydelsesretten ikke i andelsboligloven, men i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Køber du andelen til at bo i, kan du som udgangspunkt fortryde inden 6 hverdage efter aftalens indgåelse. Sælger skal have din skriftlige besked, før fristen udløber, og du skal inden for samme frist betale 1 % af købesummen til sælger (§§ 6, 8 og 11). Lørdage og grundlovsdag tæller ikke med (§ 13). Hele forløbet står i fra bud til overtagelse. Få en boligadvokat til at gennemgå aftalen, før du skriver under.

Overpris: hvad kan du gøre, hvis du har betalt for meget?

Er prisen højere end maksimalprisen, kan du efter § 16 kræve prisen nedsat og overprisen betalt tilbage (stk. 3) eller hæve handlen (stk. 1), og bestyrelsen kan selv forlange prisen nedsat, når aftalen forelægges til godkendelse (§ 6, stk. 6). For handler efter 1. juli 2018 følger fristerne forældelsesloven, så vent ikke.

Fristerne, hvem der afgør sagen, og hvad der sker, når en handel hæves, står i overpris og maksimalprisen efter § 5. Siden er generel information og ikke juridisk rådgivning. Har du mistanke om overpris, så tal med en boligadvokat i god tid.

Hæfter du for foreningens gæld?

Andelsboligloven har ingen generel regel om, hvor meget andelshaverne hæfter for foreningens gæld. Det afgøres af vedtægterne og foreningens låneaftaler. Nøgleoplysningsskemaet viser i felt E1 og E2, om andelshaverne hæfter for mere end deres indskud (bekendtgørelse nr. 336/2025, bilag 1). Står der ja, så få en boligadvokat til at læse vedtægterne og låneaftalerne, før du byder.

Har du lånt til købet med pant i andelen, er det dit eget lån i banken. Vedtægterne kan begrænse pantsætningen, så du ikke mod pant i andelen må låne mere end 80 % af pantets værdi på lånetidspunktet (§ 6 a).

Mere om fællesgælden i gæld i andelsboligforeningen og om det værste tilfælde i kan en andelsboligforening gå konkurs?

Bestyrelse, generalforsamling og fremleje

Loven giver bestyrelsen en række faste pligter. Den varetager den daglige ledelse, udfører generalforsamlingens beslutninger og skal blandt andet påse, at ejendommen vedligeholdes forsvarligt, og at foreningens økonomiske situation løbende bliver vurderet, herunder likviditeten og udviklingen i egenkapital og andelspriser (§ 6 c, stk. 1). I foreninger, der er stiftet 1. juli 2018 eller senere, skal vedligeholdelsesplanen dække mindst 15 år og opdateres mindst hvert 5. år (§ 6 c, stk. 2). Bestyrelsen skal fremlægge et skema med centrale nøgleoplysninger på den årlige generalforsamling (§ 6 c, stk. 3).

Om generalforsamlingen siger loven kun lidt. Salg af ejendommen eller opløsning af foreningen kræver et flertal på mindst fire femtedele af samtlige mulige stemmer, eller under visse betingelser fire femtedele af de fremmødte stemmer på en ny generalforsamling (§ 7, stk. 2). Generalforsamlingen må ikke træffe beslutninger, der åbenbart er egnet til at skaffe nogle andelshavere en utilbørlig fordel eller påføre andre en utilbørlig ulempe (§ 7 i). Indkaldelse, dagsorden og flertalskrav i øvrigt står i vedtægterne, i ABF's standardvedtægter i §§ 21–23. Sælges ejendommen til en ny ejer, har andelshaverne som udgangspunkt ret til at blive boende som lejere (§ 4, stk. 1). Ved et frivilligt salg kan det kun fraviges, hvis den enkelte andelshaver giver sit samtykke (§ 4, stk. 2).

Andelsboligloven har ingen regler om fremleje. I ABF's standardvedtægter kan en andelshaver, der normalt har boet i boligen i mindst et halvt år, fremleje den med bestyrelsens tilladelse ved midlertidigt fravær, fx på grund af sygdom, studieophold eller midlertidig forflyttelse. Det gælder for en begrænset periode, normalt højst 2 år (ABF's standardvedtægter § 11, stk. 1). Regner du med at skulle fremleje, så tjek din forenings vedtægter.

Fra 1. januar 2026 har en andelshaver med eksklusiv ret til en bestemt parkeringsplads på ejendommen ret til at sætte et ladepunkt til elbil op på pladsen. Med en generel parkeringsret kan andelshaveren sætte et ikkeeksklusivt ladepunkt op på en plads, som bestyrelsen udpeger. Andelshaveren betaler selv, skal give foreningen besked senest 3 måneder før, og ladepunktet skal sættes op af en autoriseret elinstallatørvirksomhed. Foreningen kan i visse tilfælde sige nej, fx af arkitektoniske eller byggetekniske grunde (§§ 7 j–7 m).

Hvad er ændret i loven siden 2020?

Den samlede lovtekst, lovbekendtgørelse nr. 1281 af 28. august 2020, var stadig den gældende, da vi tjekkede retsinformation.dk den 13. oktober 2026. Loven er siden ændret tre gange, og ændringerne står i ændringslovene, ikke i den samlede tekst:

Læser du § 5, stk. 2, i den samlede tekst på retsinformation.dk, står der derfor stadig 18 måneder og kun metode a–c. Det er de 42 måneder og fire metoder fra lov nr. 330/2024, der gælder. Prisreglerne er samlet i Social- og Boligministeriets vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025), som er skrevet efter ændringen i 2024.

Denne side er generel information om reglerne pr. 13. oktober 2026 og ikke juridisk rådgivning. Få en boligadvokat til at vurdere en konkret handel.