Forbedringer i andelsboligen — sådan tjekker du sælgers pris

Tre poster i prisen

Andelsboligloven sætter et loft over prisen. Sælger må højst kræve det, som tre poster "med rimelighed kan betinge" (§ 5, stk. 1). Ifølge Social- og Boligministeriets vejledning om prisfastsættelse skal posterne som udgangspunkt holdes adskilt og opgøres hver for sig (pkt. 2). I skemaet om boligen, som sælger skal udlevere før aftalen, står de i hvert sit felt:

Denne side handler om felt Z4 og Z6. Hvordan andelsværdien i Z3 fastsættes, står i maksimalprisen efter § 5, og alle felterne er gennemgået i nøgleoplysningsskemaet felt for felt.

Tillægget eller fradraget for vedligeholdelsesstand i Z5 bruges kun, hvis boligens stand afviger væsentligt fra det normale (vejledningen, pkt. 11).

Forbedring eller almindelig vedligeholdelse?

En forbedring er et arbejde eller en installation, der har givet boligen en værdi ud over almindelig vedligeholdelse, fx et nyt køkken, et nyt badeværelse eller nye gulve. Almindelig vedligeholdelse giver ingen forbedringsværdi.

ABF's forbedringskatalog angiver for en lang række emner, om de er en forbedring, og over hvor mange år de afskrives. Nogle eksempler fra kataloget:

Kataloget forudsætter, at arbejdet er lovligt og håndværksmæssigt korrekt udført. Er en forbedring mangelfuld eller ulovligt udført, fx i strid med bygningsreglementet, vil den ifølge ministeriets vejledning normalt være sat til en for høj værdi (pkt. 10.2).

Det er kun forbedringer i lejligheden, der kommer på forbedringslisten. Ifølge vejledningen er lejligheden alt inden for dens fire vægge, mellem undergulvet og lige over loftet. Trappeopgang, tag, facade, fællesarealer og altaner hører som udgangspunkt til ejendommen (pkt. 10.1). Vedtægterne kan fordele det anderledes, og det er væsentligt, hvem der har betalt. Foreningens egne forbedringer af ejendommen kan lægges til ejendommens værdi (§ 5, stk. 4) og indgår så i andelsværdien, ikke i Z4.

Sådan prissættes en forbedring

Reglen står i § 5, stk. 13: værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage. Ministeriets vejledning uddyber den (pkt. 10.3):

• Anskaffelsesprisen er det, forbedringen reelt kostede at udføre, uanset hvem der betalte. Har en tidligere andelshaver lavet forbedringen, er det den tidligere andelshavers historiske udgift, der gælder, ikke det sælger selv betalte for den.
• Eget arbejde kan regnes med. Ifølge ABF opgøres det efter det antal timer, en faglært ville bruge, til ABF's timesatser, og det afskrives som den forbedring, det hører til.
• Kvitteringer er ikke et lovkrav, men de gør det lettere at fastlægge anskaffelsesprisen og er bevis i en eventuel sag om overpris.
• Afskrivning. Værdien nedskrives med alderen. Erhvervsstyrelsen har gjort ABF's forbedringskatalog og afskrivningskurve til branchenorm pr. 1. maj 2019, og de bruges, hvis foreningen ikke selv har valgt en afskrivningsmetode.
• Slitage. Er en forbedring mere slidt, end alderen tilsiger, skal den nedskrives yderligere. Vejledningens eksempel er et køkken, der efter tre år er så nedslidt, at det stort set ikke er noget værd.

Afskrivningskurverne er ikke lige linjer (på 20-årskurven er restværdien 63 % efter 10 år, ikke 50 %), og ifølge ABF ender de ved en restværdi på 10 %, som fastholdes, så længe forbedringen er en del af boligen. Kurverne er vejledende: bestyrelsen kan lægge sig lidt over eller under, hvis forbedringen er bedre eller ringere end normalt. Har en forbedring fået offentligt tilskud, kan der ifølge ABF ikke beregnes forbedringsværdi af tilskuddet. Erhvervsstyrelsen gjorde ABF's katalog og kurve til branchenorm i 2019; ABF har siden revideret dem (kataloget senest 11/2025), og vi har ikke kunnet bekræfte, at styrelsen har taget stilling til de nyere udgaver.

Et regneeksempel: køkkenet

Et fiktivt eksempel: Et køkken (skabe og bordplade) kostede 100.000 kr. at få lavet for 10 år siden. Ifølge ABF's forbedringskatalog afskrives skabe og bordplade over 20 år, og på ABF's 20-årige kurve er restværdien efter 10 år 63 % (ABF bruger selv det tal i sit eksempel med en carport).

Står køkkenet på sælgers liste til 100.000 kr., er det ikke afskrevet. Er det tydeligt slidt, skal værdien være lavere end kurven. Kender sælger kun sin egen overtagelsespris, kan den oprindelige pris regnes baglæns: ifølge ABF divideres overtagelsesprisen med restprocenten ved overtagelsen og ganges med 100, så man finder den tilnærmelsesvise oprindelige pris, før man afskriver videre. Har sælger fx betalt 63.000 kr. for køkkenet, da det stod i 63 %, var den oprindelige pris 63.000 ÷ 63 × 100 = 100.000 kr. Er der tidligere afskrevet forkert, kan der ifølge ABF ikke afskrives videre på den forkerte værdi.

Særligt tilpasset inventar og løsøre

Sælger må ikke gøre handlen betinget af, at du køber andet end inventar, der er særligt tilpasset eller installeret i lejligheden (§ 5, stk. 14). Ifølge ministeriets vejledning er det inventar, sælger ikke bare kan tage ned fra væggen eller op fra gulvet, fx faste væg-til-væg-tæpper og hårde hvidevarer, der er bygget ind i køkkenet (pkt. 12.1).

• Prisen for inventaret må kun være det, det "med rimelighed kan betinge", og det vurderes på samme måde som forbedringer (pkt. 12.1). Det står i felt Z6.
• Løsøre og fritstående hårde hvidevarer kan sælger ikke kræve, at du køber. Køber du alligevel noget i forbindelse med handlen, bør prisen ifølge vejledningen formentlig ikke være højere end markedsprisen.
• Sælgers egne omkostninger, fx til ejendomsmægler, kan ikke lægges over på dig (§ 5, stk. 15). Omkostninger, som køber skal betale efter vedtægterne eller administrationsaftalen, kan dog lovligt opkræves hos dig (pkt. 12.2).

Hvem godkender forbedringerne?

Aftalen skal forelægges bestyrelsen til godkendelse, og bestyrelsen kan forlange prisen nedsat og en eventuel overpris betalt tilbage, hvis prisen overstiger det tilladte (§ 6, stk. 6). Bestyrelsen gennemgår typisk boligen, eller foreningen bruger en professionel vurderingsmand. Gør den det, regnes fristen for skemaet om boligen først fra, at vurderingsrapporten foreligger (bekendtgørelse nr. 336/2025, § 7, stk. 3).

Bestyrelsens godkendelse er ikke en garanti. Ifølge ABF skal bestyrelsen konstatere, at forbedringerne er til stede og skønsmæssigt fungerer, men det er ikke bestyrelsens ansvar, at de er lovligt udført. Ifølge ABF har en opgørelse af forbedringsværdier som udgangspunkt en gyldighed på op til seks måneder.

Hvis du har betalt for meget

Er prisen højere end maksimalprisen, kan du kræve prisen nedsat og overprisen betalt tilbage (§ 16, stk. 3) eller hæve handlen (§ 16, stk. 1). Ifølge ministeriets vejledning er der i byretspraksis ikke et krav om, at overprisen skal have en vis størrelse, så ethvert beløb over den beregnede maksimalpris er en overpris, også selv om sælger havde undskyldelige grunde. Ministeriet bygger det på en enkelt trykt byretsdom og skriver selv, at nogle teoretikere mener noget andet, og at det i sidste ende er op til domstolene (pkt. 14.2).

For handler gennemført efter 1. juli 2018 forældes et krav om overpris efter de almindelige regler i forældelsesloven (pkt. 14.2.1), og et krav kan desuden fortabes ved retsfortabende passivitet (pkt. 14.2.3). Siden er generel information og ikke juridisk rådgivning. Har du mistanke om overpris, så tal med en boligadvokat. Læs mere om overpris og maksimalprisen efter § 5.

Tjekliste til sælgers forbedringsliste

Gå listen igennem, før du skriver under:

• Står hver forbedring for sig med år, anskaffelsespris og afskrivningsperiode?
• Er der fakturaer, kvitteringer eller en opgørelse af eget arbejde?
• Er arbejde, der kræver en autoriseret håndværker, som el og vvs, dokumenteret, fx med en attest?
• Er ændringer anmeldt til bestyrelsen og, hvor det kræves, godkendt af kommunen?
• Er afskrivningen regnet fra det år, forbedringen blev lavet, og ikke fra sælgers køb?
• Er inventar (Z6) holdt adskilt fra forbedringer (Z4), og er det kun inventar, der er særligt tilpasset eller installeret?
• Er opgørelsen ny? Ifølge ABF gælder den som udgangspunkt i op til seks måneder.
• Kan sælger vise, hvordan udbudsprisen (Z8) er sammensat af Z3–Z6, og at den ikke overstiger det, § 5 tillader?

Forbedringerne er én del af prisen. Den anden er foreningens økonomi bag andelsværdien. Se, hvad der følger med af gæld, i den tekniske pris, og brug tjeklisten til køb af andelsbolig til resten af købet.