Vedligeholdelsesplan og henlæggelser — tjek vedligeholdet, før du køber

Hvornår er vedligeholdelsesplanen lovpligtig?

Kravet kom med lovændringen om mere robuste andelsboligforeninger, der trådte i kraft 1. juli 2018. Det gælder kun foreninger, der er stiftet 1. juli 2018 eller senere (bekendtgørelse nr. 641/2018 om vedligeholdelsesplaner, § 1):

• Før købet af ejendommen. Der skal foreligge en vedligeholdelsesplan for mindst 15 år regnet fra erhvervelsen, før foreningen indgår aftale om at købe ejendommen (andelsboligloven § 3 b).
• Løbende. Bestyrelsen skal påse, at ejendommen vedligeholdes efter den plan, der senest har været forelagt generalforsamlingen, og at planen dækker mindst 15 år og opdateres mindst hvert 5. år (§ 6 c, stk. 2).
• Adgang. Bestyrelsen skal på anmodning give andelshaverne adgang til planen. Lejere i ejendommen har samme adgang (bekendtgørelsens § 2, stk. 3 og 4).

En ældre forening kan have en vedligeholdelsesplan, selv om andelsboligloven ikke kræver det; felt L1 i nøgleoplysningsskemaet viser, om der er en. Har foreningen en plan, skal sælger udlevere den, før I indgår aftalen, sammen med vedtægter, årsregnskab, budget, generalforsamlingsreferater og nøgleoplysningsskemaer (bekendtgørelse nr. 336/2025, § 1, nr. 4). Sker udleveringen på papir, kan den begrænses til planens konklusioner, hvis de dækker planens indhold. Foreningens stiftelsesår står i felt D1 i nøgleoplysningsskemaet.

Du kan støde på, at en vedligeholdelsesplan "skal dække 10 år". Det står ikke i loven. For foreninger stiftet 1. juli 2018 eller senere er kravet mindst 15 år, og ved hver opdatering skal planen igen række mindst 15 år frem (bekendtgørelse nr. 641/2018, § 2, stk. 2). For ældre foreninger stiller andelsboligloven ikke krav til planens længde.

Hvad skal en vedligeholdelsesplan indeholde?

For de foreninger, der er omfattet, fastsætter bekendtgørelse nr. 641/2018 mindstekravene. Planen skal angive (§ 5, stk. 1):

• de større vedligeholdelsesarbejder, der er nødvendige for, at ejendommen er i forsvarlig stand
• hvornår arbejderne skal udføres
• et overslag over de udgifter, der er nødvendige for at følge planen

Planen skal som minimum vurdere 16 bygningsdele: tagværk, kælder og fundamenter, facader og sokkel, vinduer, udvendige døre, trapper, porte og gennemgange, etageadskillelser, varme-, afløbs-, kloak-, vand- og gasinstallation, ventilation, elinstallation og udearealer (§ 5, stk. 2).

Planen dækker planlagt, periodisk vedligeholdelse, herunder fornyelser. Akutte reparationer, når noget går i stykker, hører ikke med (§ 4). Det gør indvendig vedligeholdelse heller ikke, medmindre foreningen har den efter vedtægterne (vejledning nr. 9507/2018, pkt. 8.2).

Der er ingen formkrav, og priserne behøver ikke bygge på indhentede tilbud (vejledningen, pkt. 8.5 og 8.6). Ifølge vejledningen tager planen udgangspunkt i en byggeteknisk gennemgang af ejendommen (pkt. 8). Spørg derfor, hvem der har lavet planen, og hvornår bygningen sidst er gennemgået.

Sådan læser du planen som køber

En vedligeholdelsesplan er et skøn, ikke et tilbud. Kig efter fem ting:

• Datoen. Hvornår er planen lavet eller sidst opdateret? I en forening stiftet 1. juli 2018 eller senere må der højst gå 5 år mellem opdateringerne.
• De store poster. Hvilke arbejder ligger i de næste 5–10 år, fx tag, faldstammer, vinduer og facade? Hvad koster de samlet, og hvad svarer det til pr. m²?
• Finansieringen. Er det beskrevet, hvordan arbejderne skal betales: af opsparede midler, over boligafgiften eller med et nyt lån? For arbejder, generalforsamlingen allerede har besluttet, spørger felt L4 i nøgleoplysningsskemaet netop om det.
• Sammenhængen med budgettet. Står de udgifter, planen regner med for det kommende år, også i budgettet?
• Udskudte arbejder. Bliver de samme arbejder flyttet fra plan til plan? Det kan være tegn på et efterslæb. Generalforsamlingsreferaterne kan forklare hvorfor.

Henlæggelser: hvad de er, og hvad de ikke er

Henlæggelser er beløb, som generalforsamlingen har reserveret til et bestemt formål, typisk fremtidig vedligeholdelse. I årsrapporten står de under egenkapitalen, fx som en reserve til vedligeholdelse eller under "andre reserver". Ifølge Erhvervsstyrelsens regnskabsvejledning for andelsboligforeninger kan der ikke hensættes beløb til fremtidig vedligeholdelse uden for egenkapitalen (afsnit 3.3.3).

Fire ting er vigtige for dig som køber:

• Henlæggelserne er allerede med i egenkapitalen. Balancen går op, når aktiverne er lig egenkapital plus gæld. Lægger du henlæggelserne til egenkapitalen igen, tæller du dem to gange.
• Henlæggelser er ikke det samme som penge i banken. De viser, at en del af formuen er øremærket. Om pengene findes som likvide midler, ser du i balancen og i felt L5, som spørger, om der er opsparede midler til vedligeholdelsesarbejder, der kan bruges uden at påvirke boligafgiften.
• En henlæggelse er ikke en udgift. Ifølge regnskabsvejledningen er beløb, der reserveres til fremtidig vedligeholdelse, ikke omkostninger og skal ikke stå i resultatopgørelsen (afsnit 3.2.5). Når arbejdet bliver udført, føres udgiften i resultatopgørelsen, og reserven kan opløses via resultatdisponeringen (afsnit 3.2.3).
• Formålet kan ændres. Selv om beløbet er reserveret til vedligehold, kan generalforsamlingen senere bruge det til noget andet, medmindre det strider mod vedtægterne (afsnit 3.3.3).

Reserver og andelsværdien

Reserver hænger også sammen med prisen. Andelsværdien må ikke overstige det, § 5 tillader, men generalforsamlingen kan vedtage en lavere andelsværdi. Foreningens generalforsamlingsbestemte reserver står i felt F3 og F4 i nøgleoplysningsskemaet, i kroner og i procent af ejendomsværdien. En andelsværdi under det lovlige maksimum giver en buffer, hvis ejendommens værdi falder. Om reserverne også kan betale en stor regning, afhænger af, om der står likvide midler bag.

Et eksempel fra Eksempelgården, den opdigtede forening fra vores eksempelside. Alle tal er fiktive:

Reserverne er allerede en del af de 94.560.000 kr. Lægger du dem til igen, får du 98.760.000 kr. og har talt 4.200.000 kr. to gange. I Eksempelgården er forskellen mellem egenkapitalen og andelsværdien alene reserverne. I mange foreninger er der flere reguleringer. Brug altid den andelsværdi, foreningen selv oplyser i noten om andelsværdien, og regn den ikke ud af egenkapitalen.

Plan, budget og regnskab: sådan finder du et efterslæb

Et vedligeholdelsesefterslæb er arbejder, der burde være udført, men er blevet udskudt. Det har ikke sin egen post i årsrapporten, men du kan finde sporene ved at lægge fire kilder ved siden af hinanden:

Et fiktivt eksempel: Lindegården har 4.000 m² andelsareal. Vedligeholdelsesplanen viser nyt tag og nye faldstammer for i alt 6.000.000 kr. om tre til fire år. Foreningen har brugt 40–60 kr. pr. m² om året på vedligehold (felt M3), og der er 500.000 kr. i henlæggelser. Selv hvis henlæggelserne findes som penge i banken, mangler der 5.500.000 kr. Det svarer til 1.375 kr. pr. m², eller ca. 103.000 kr. for en bolig på 75 m², hvis udgiften fordeles efter areal. Pengene skal komme fra et lån, en højere boligafgift eller begge dele. Spørg bestyrelsen, hvad planen er.

Hvordan større arbejder slår igennem på din månedlige betaling, kan du læse i sådan vurderer du boligafgiften.

Nøgleoplysningsskemaets felter om vedligehold

Skemaet om foreningen har en hel blok om byggeteknik og vedligeholdelse (bekendtgørelse nr. 336/2025, bilag 1):

Felt M1–M3 og F3–F4 skal også stå som noter i årsregnskabet (bekendtgørelsens § 3), så du kan kontrollere skemaet mod regnskabet. Felt L1–L5 skal ikke. Alle felterne er gennemgået i nøgleoplysningsskemaet felt for felt.

De store poster: tag, faldstammer og vinduer

Det er de store, sjældne arbejder, der kan ændre en forenings økonomi. Hvilke det er, afhænger af bygningen. Over halvdelen af landets beboede andelsboliger ligger i bygninger opført før 1940 (Danmarks Statistik, tabel BOL101, 2026). Se flere tal i andelsboliger i tal.

Spørg til tag, facade, vinduer, faldstammer og kloak, og om der er lavet en miljøscreening for blandt andet asbest og PCB før større renoveringer. Læs mere i asbest og renoveringer i andelsboligforeningen.

Når et stort arbejde er udført, kan en del af udgiften være en forbedring og ikke vedligeholdelse. I årsregnskabet føres vedligeholdelse i resultatopgørelsen, mens forbedringer lægges til ejendommens værdi i balancen (regnskabsvejledningen, afsnit 3.2.3). Forbedringer i den enkelte lejlighed er noget andet; de indgår i sælgers pris. Se forbedringer i andelsboligen.

Vedligeholdet er én af de ting, der afgør, om foreningens økonomi er sund, og du finder tallene i årsrapporten.