Fra bud til overtagelse: købet trin for trin

Trinene i et køb af andelsbolig

Et køb af en andelsbolig følger andre regler end et huskøb. Du køber en andel i foreningen, og både andelsboligloven, forbrugerbeskyttelsesloven og foreningens vedtægter bestemmer, hvordan handlen foregår. Her er trinene i rækkefølge. Hvert trin har sit eget afsnit nedenfor.

Trin 1: Find boligen, og læs vedtægterne

Ifølge ABF er det ikke et krav i loven, at en andelsboligforening har en venteliste. Det er vedtægterne, der fastsætter eventuelle regler om venteliste. Spørg derfor sælger eller bestyrelsen, hvordan boligen bliver solgt i netop den forening.

Læs vedtægterne tidligt. De bestemmer blandt andet, hvem der vedligeholder hvad, om du må fremleje, og hvor meget du må låne med pant i andelen. Se også andelsboligloven forklaret for købere.

Trin 2: Papirerne, du skal have af sælger

Før I indgår aftalen, skal sælger udlevere dokumenter og nøgleoplysninger til dig. Sælger skal også skriftligt gøre dig bekendt med indholdet af andelsboligloven § 5, § 15, stk. 1, og § 16, stk. 1 og 3 (§ 6, stk. 1). Bekendtgørelse nr. 336/2025, § 1, nævner ni dokumenter:

• foreningens vedtægter
• seneste årsregnskab og budget
• referat fra den seneste ordinære generalforsamling og eventuelle senere ekstraordinære
• vedligeholdelsesplan, hvis foreningen har en
• energimærkning af ejendommen
• nøgleoplysningsskemaet om foreningen (bilag 1)
• nøgleoplysningsskemaet om boligen (bilag 2)
• en erklæring om væsentlige ændringer, hvis der er sket nogen (bilag 3)
• en vejledning om maksimalpris og overpris

Dokumenterne kan også udleveres ved en henvisning til en hjemmeside (§ 1, stk. 2). Foreningen skal levere skemaerne til sælger senest 10 arbejdsdage efter, at sælger har bedt om dem (§ 7). For skemaet om boligen regnes fristen fra sælgers dokumentation for forbedringer m.v. eller fra vurderingsrapporten (§ 7, stk. 2 og 3).

Nøgleoplysningsskemaet er gennemgået i nøgleoplysningsskemaet felt for felt, og hvad du skal se efter i regnskabet, står i det skal du tjekke i årsrapporten. Leder du efter et bestemt tal, så se hvor finder jeg tallene?.

Trin 3: Tjek prisen mod maksimalprisen

Prisen må ikke overstige, hvad andelens værdi i foreningens formue, forbedringer og boligens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge (andelsboligloven § 5, stk. 1). Siden lov nr. 330/2024 kan ejendommen værdiansættes efter fire metoder, og en valuarvurdering må højst være 42 måneder gammel (vejledning nr. 9588/2025).

Forbedringer opgøres til anskaffelsesprisen med fradrag for værdiforringelse (§ 5, stk. 13). Sælger må ikke gøre handlen betinget af, at du køber andet end særligt tilpasset inventar (stk. 14), og du skal ikke betale sælgers omkostninger ved salget (stk. 15).

Betaler du overpris, kan du hæve købet eller kræve overprisen betalt tilbage (§ 16, stk. 1 og 3). Sagen anlægges ved boligretten (stk. 6). At tage overpris straffes med bøde eller fængsel i op til 4 måneder, også for en mægler eller rådgiver, der erhvervsmæssigt medvirker (§ 15, stk. 3 og 5). Læs mere om maksimalprisen efter § 5.

Trin 4: Finansiering med pant i andelen

Du kan pantsætte din andel. Vedtægterne kan begrænse, hvor meget du må låne mod pant i andelen, til 80 % af pantets værdi på lånetidspunktet (andelsboligloven § 6 a). Hvor meget du kan låne, afgør banken.

Regn selv på udbetaling, lån og månedlig udgift i andelsboligberegneren, og se, hvad der er tilbage hver måned, i rådighedsbeløb-beregneren.

Trin 5: Overdragelsesaftalen

Når I er enige, skriver I under på en aftale om overdragelse af andelen.

Et advokatforbehold er en aftale mellem dig og sælger, og hvad det dækker, afhænger af, hvordan det er formuleret. Fortrydelsesretten i trin 6 gælder, uanset om aftalen har et advokatforbehold.

Trin 6: Fortrydelsesret i 6 hverdage

Køber du en andel, der hovedsagelig skal bruges til beboelse, har du fortrydelsesret efter lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom (§ 6, stk. 1). Den kan ikke fraviges til skade for dig (§ 21, stk. 2).

• Fristen er som udgangspunkt 6 hverdage efter, at aftalen er indgået (§ 8, stk. 1). Der gælder en særlig regel, hvis det er dig, der accepterer sælgers tilbud (§ 8, stk. 2).
• Lørdage og grundlovsdag tæller ikke som hverdage (§ 13).
• Du skal give sælger skriftlig besked, og beskeden skal være kommet frem, inden fristen udløber (§ 8, stk. 1).
• Du skal betale 1 % af købesummen til sælger inden fristens udløb (§ 11, stk. 1).

Køber du i en forening under stiftelse, gælder også særlige regler i andelsboligloven § 1 b.

Trin 7: Bestyrelsens godkendelse og betaling

Bestyrelsen skal godkende dig som køber, og aftalen skal forelægges bestyrelsen. Er prisen for høj, kan bestyrelsen kræve den nedsat (§ 6, stk. 5 og 6).

Købesummen betales til foreningen. Den trækker sine eventuelle tilgodehavender hos sælger fra og betaler resten til sælger og eventuelle andre rettighedshavere (§ 6, stk. 10).

Trin 8: Overtagelse, indflytning og mangler

Vi har ikke fundet regler i loven om overtagelsesdato, indflytningssyn, frister for mangler eller administratorens gebyrer. Det står i foreningens vedtægter og i aftalen, så læs dem, før du skriver under.

Gør du indsigelse om mangler efter overtagelsen, kan bestyrelsen ifølge ABF tilbageholde et beløb fra sælger til sikkerhed for dit krav. Det forudsætter ifølge ABF, at du forfølger kravet, fx ved forhandling med sælger eller ved at anlægge sag. Bestyrelsen afgør dog ikke tvisten. Det skal du og sælger aftale, eller domstolene afgøre.

Boligens stand er én ting. Bygningen og foreningens økonomi er noget andet. Læs om tilstandsrapport og el-tjek ved køb af andelsbolig.

Tjek foreningens årsrapport – første analyse gratis

Denne side er generel information om reglerne pr. 13. oktober 2026 og ikke juridisk rådgivning. Få en boligadvokat til at vurdere en konkret handel.