Er andelsboligforeningen sund? Sådan vurderer du økonomien

Fire ting at se på først

Andelsboligloven pålægger bestyrelsen løbende at vurdere foreningens økonomiske situation, herunder likviditeten og udviklingen i egenkapital og andelspriser, så foreningen har det nødvendige kapitalgrundlag (§ 6 c, stk. 1, nr. 6). Som køber kan du lave den samme vurdering ud fra årsrapporten og nøgleoplysningsskemaet.

AndelTjek bygger sin risikoscore på fire dimensioner med de vægte, der står på metodesiden. Dimensionerne og vægtene er vores eget valg, ikke et lovkrav:

Under hver dimension nedenfor står, hvordan vi måler tallene, og hvilken vej de trækker i vores screening. De konkrete grænser og vægte er vores egne, skønsmæssige valg, ikke en lovnorm og ikke en forudsigelse af, at en forening kommer i vanskeligheder.

Gælden: størrelse, lånetyper og afdrag

Renter og afdrag på gælden betales via boligafgiften. Se på:

• Størrelsen. Gæld pr. andels-m² (felt K2) eller pr. andel. Sammenlign foreninger på teknisk andelsværdi (K3), og beregn den tekniske pris for den bolig, du overvejer.
• Afdragsfrihed. Hvor stor en del af gælden afdrages der på (felt Q)? Når afdragsfriheden udløber, stiger ydelsen, medmindre foreningen omlægger lånet. Læs om afdragsfrie lån.
• Renterisiko og renteswap. Felt T viser ydelsen ved renteændringer. En renteswap står i noten om finansielle instrumenter, og en negativ værdi trækker andelsværdien ned. Læs om renteswap i andelsbolig.
• Valuta. Lån i fremmed valuta giver en risiko, som ikke kan ses af kronebeløbet alene.

I AndelTjeks screening trækker det mere ned, jo større en del af lånene der er afdragsfri. Det samme gælder høj gæld pr. andel, en renteswap med negativ værdi og lån i fremmed valuta.

Lovens krav til nye foreninger viser, hvad lovgiver anser for robust. En forening, der køber sin ejendom ved stiftelsen, må højst have afdragsfrihed for 40 % af købesummen på lån med sikkerhed inden for 80 % af købesummen (§ 3 c). Budgettet skal sammenlignes med et 30-årigt, fastforrentet realkreditlån med afdrag (§ 3 a). Kravene gælder ved stiftelsen, ikke for ældre foreninger.

Læs mere i gæld i andelsboligforeningen.

Likviditeten: penge i kassen

Likviditeten er foreningens likvide beholdninger, fx bankindestående. Tallet står i balancen. Hold det op mod tre ting:

• Den kortfristede gæld. Det er regninger, skyldige beløb og næste års afdrag, der forfalder inden for et år. Den viser, hvor meget af kassen der allerede er disponeret.
• Måneders drift. Divider de likvide midler med driftsomkostningerne pr. måned, uden renter og afskrivninger. Så ser du, hvor længe kassen kan dække den daglige drift.
• Udviklingen. Er beholdningen faldet markant siden sidste år, og hvorfor? Et planlagt byggeprojekt er noget andet end en kasse, der tømmes år efter år.

I AndelTjeks screening trækker likviditeten mere ned, jo færre måneders drift kassen kan dække, og meget lav dækning tæller som et kritisk forhold. Et markant fald i de likvide midler fra året før trækker også ned.

Spørg også, om foreningen har en kassekredit, og hvor meget af den der er brugt. En trukket kassekredit er gæld, selv om kontoen står i banken.

Driften: overskud, boligafgift og vedligehold

Resultatopgørelsen viser, om indtægterne dækker udgifterne. Se på årets resultat over tre år, ikke kun det seneste. Et enkelt underskud kan skyldes en planlagt renovering. Underskud år efter år tyder på, at boligafgiften er sat for lavt i forhold til udgifterne.

• Årets resultat. Felt J i skemaet viser årets overskud før afdrag pr. andels-m² for de seneste tre år.
• Boligafgiften. Felt H1 viser boligafgiften pr. andels-m² pr. år. Er den steget, eller er en stigning vedtaget? Se sådan vurderer du boligafgiften.
• Vedligehold. Felt M1–M3 viser udgifterne til vedligehold pr. m² i tre år. Lave tal år efter år kan betyde, at vedligeholdet bliver udskudt. Se henlæggelser og vedligeholdelsesplan.
• Ekstraordinære poster. Store engangsudgifter bør være forklaret i noterne eller ledelsesberetningen.

I AndelTjeks screening trækker et underskud mere ned, jo større det er i forhold til indtægterne, og to underskudsår i træk trækker yderligere ned. Store ekstraordinære udgifter tæller også med.

Værdiansættelsen: holder andelsværdien?

Andelsværdien bygger på én af de fire metoder, som andelsboligloven § 5, stk. 2, har givet siden lovændringen i 2024: anskaffelsesprisen, en valuarvurdering, den offentlige ejendomsværdi eller den offentlige ejendomsværdi reguleret med nettoprisindekset. Metoden står i felt F1 og ejendommens værdi i felt F2.

• Vurderingens alder. En valuarvurdering må højst være 42 måneder gammel (§ 5, stk. 2, litra b). Grænsen har gældt siden 15. april 2024; før da var den 18 måneder. En vurdering, der var foretaget før 1. juli 2020 og stadig var gyldig på den dato, kan fastholdes uden tidsgrænse, indtil foreningen vælger en ny vurdering eller en anden metode (§ 5, stk. 3, felt F1a). Se reglerne for valuarvurdering.
• Afkastsatsen. Jo lavere afkastsats valuaren bruger, jo højere bliver ejendomsværdien. Forrentningskravet skal underbygges med referencer (bekendtgørelse nr. 978/2018).
• Reserver. Har generalforsamlingen vedtaget reserver (felt F3 og F4), er andelsværdien sat lavere end det lovlige maksimum. Det giver en buffer, hvis ejendomsværdien falder.
• Andelskronens udvikling. Se, om andelsværdien er steget eller faldet over tre år, og hvorfor. Læs når andelskronen falder.

AndelTjek viser valuarens afkastkrav, når årsrapporten oplyser det entydigt, men bruger det ikke i risikoscoren og vurderer ikke, om det er højt eller lavt. Satsen kan være opgivet med eller uden inflation, så tal fra forskellige rapporter er ikke altid sammenlignelige. Valuarens referencer og følsomhedsberegning skal begrunde den.

I AndelTjeks screening trækker et fald i andelskronen ned, mere jo større faldet er. Grænserne er vores egne og ikke en markedsnorm.

Revisors erklæring og læsefejl at undgå

Loven kræver ikke revision af en andelsboligforenings årsrapport, når den aflægges efter reglerne for regnskabsklasse A, men mange foreninger har en revisor, fx fordi vedtægterne kræver det. Er der en erklæring fra en revisor, skal den ifølge Erhvervsstyrelsens regnskabsvejledning (afsnit 3.1) med i årsrapporten. Læs konklusionen: står der "forbehold", "afkræftende konklusion" eller en "fremhævelse af forhold"? Er der kun en erklæring om opstilling (assistance), har revisor ikke afgivet en konklusion om regnskabet, så fraværet af forbehold siger ikke noget.

Her er det let at læse forkert:

• Standardteksten om fortsat drift er ikke en advarsel. Mange erklæringer beskriver, hvordan revisor vurderer foreningens evne til at fortsætte driften (going concern). Det er standardtekst. Et reelt signal er en konkret bemærkning om væsentlig usikkerhed om fortsat drift, fx i et særskilt afsnit i erklæringen eller i en fremhævelse, eller en konklusion med forbehold, der begrundes i den fortsatte drift.
• Eventualaktiv er ikke det samme som eventualforpligtelse. En sag, hvor foreningen kan komme til at modtage penge, men hvor kravet endnu ikke er sikkert nok til at stå i balancen, er et eventualaktiv. En verserende sag, hvor foreningen kan komme til at betale, er en eventualforpligtelse. Spørg: skal foreningen betale eller modtage?
• Henlæggelser til vedligehold ligger i egenkapitalen. Ifølge regnskabsvejledningen kan der ikke hensættes til fremtidig vedligeholdelse uden for egenkapitalen. Balancen går op, når aktiver er lig egenkapital plus gæld, så lægger du henlæggelserne til egenkapitalen igen, tæller du dem dobbelt. Henlæggelser er heller ikke nødvendigvis penge i banken.
• Boligafgift er ikke det samme som de samlede indtægter. Indtægterne rummer også erhvervsleje, renteindtægter og ekstraordinære poster. Brug linjen for boligafgift, når du regner på afgiften.

Læs mere om revisors erklæring og noterne i årsrapporten, og om hvor tallene står i årsrapporten.

Hvad skal du sammenligne med?

Vi kender ingen officiel norm for, hvornår gæld, likviditet eller boligafgift er "normal" i en andelsboligforening, og tommelfingerregler bør behandles med forsigtighed, medmindre kilden er oplyst. De bedste sammenligninger er derfor:

• Foreningens egne tal over tre år. Udviklingen siger mere end ét års tal. Bed om de to foregående årsrapporter.
• Andre foreninger på de samme felter. Nøgleoplysningsskemaet er en fast formular, så felt K1–K3, H1, J og M1–M3 er opgjort på samme måde i alle foreninger. Læs nøgleoplysningsskemaet felt for felt.
• Foreningens egne planer. Budget, vedligeholdelsesplan og generalforsamlingsreferater viser udgifter, som årsrapporten endnu ikke viser.

Et gennemregnet eksempel: Eksempelgården

Eksempelgården er en opdigtet forening, som vi også bruger på eksempelsiden. Alle tal er fiktive.

Resultatet er ikke "sund" eller "usund", men en liste med spørgsmål: Hvornår udløber afdragsfriheden, og hvad sker der så med boligafgiften? Hvorfor faldt kassen? Var underskuddet planlagt? Det er dem, du tager med til bestyrelsen, banken og din rådgiver.

På eksempelsiden kan du se, hvordan AndelTjek regner de samme tal om til en risikoscore.

Røde flag i kort form

Afdragsfri gæld uden en plan for udløbet, en negativ renteswap, der vokser, faldende likviditet, underskud flere år i træk, en valuarvurdering tæt på 42 måneder, forbehold i revisors erklæring og vedligeholdelsesarbejder uden finansiering bør altid have en forklaring, før du byder. Ét rødt flag gør ikke foreningen til et dårligt køb; det er det samlede billede, der tæller. Vi gennemgår dem i faldgruber ved køb af andelsbolig og bestyrelsens rolle.