Boligafgift i andelsboligen — hvad du betaler for, og hvordan du sammenligner

Hvad dækker boligafgiften?

Boligafgiften er en central indtægt for foreningen. Ifølge ABF (Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation) dækker den foreningens drifts- og finansieringsudgifter, herunder renter og afdrag på foreningens lån, administration, renovation, ejendomsskatter og vedligeholdelse. Ifølge ABF skal afgiften mindst dække de ordinære udgifter, men den kan sættes højere, så foreningen kan spare op til vedligehold eller forbedringer.

Hvad der ellers er med, afhænger af foreningen. Vand og varme kan være opkrævet særskilt som aconto. Har foreningen udgifter til eget fællesantenneanlæg, programforsyning eller adgang til internet og lignende, må de ikke indgå i selve boligafgiften, men skal stå særskilt på opkrævningen (andelsboligloven § 7 a).

Din samlede månedlige betaling til foreningen kan derfor være mere end boligafgiften alene. Skemaet om boligen, som sælger skal udlevere, viser posterne hver for sig:

Hvem fastsætter boligafgiften?

Det står i foreningens vedtægter. I foreninger, der bruger ABF's standardvedtægter, er det generalforsamlingen, der fastsætter boligafgiftens størrelse (§ 8, stk. 1, ifølge ABF). Sælger skal udlevere foreningens seneste budget sammen med årsregnskabet (bekendtgørelse nr. 336/2025, § 1), og budgettet viser, hvilken boligafgift foreningen regner med.

Fordelingen mellem boligerne følger et fordelingstal, som står i skemaet om foreningen (felt C2) og i skemaet om boligen (felt Z15). Det kan være boligens areal, det oprindelige indskud eller noget andet.

Boligafgiften følger foreningens udgifter. Stiger renterne, udløber afdragsfriheden, eller skal taget skiftes, er det andelshaverne, der betaler gennem afgiften.

Lav boligafgift er ikke det samme som en billig bolig

En lav boligafgift kan have gode forklaringer: lidt gæld eller solide lejeindtægter fra erhverv og udlejede lejligheder. Men den kan også skyldes lån uden afdrag, vedligehold, der bliver udskudt, eller en kasse, der bliver brugt for at holde afgiften nede. I de sidste tilfælde kommer regningen senere.

Afgiften hænger også sammen med prisen. En forening med meget gæld kan have en lav pris for andelen, men en høj boligafgift, fordi gælden skal forrentes og afdrages. En forening med lidt gæld kan omvendt have en højere pris og en lavere afgift. Derfor skal du se pris, gæld og afgift samlet. Beregn den tekniske pris, som lægger din del af gælden oven i prisen. Boligafgiften er én af de ting, der afgør, om foreningens økonomi er sund, og et af punkterne i tjeklisten til køb af andelsbolig.

Sådan sammenligner du to boliger

Sammenlign boligafgiften pr. m² pr. år, ikke kronebeløbet pr. måned. Felt H1 i skemaet om foreningen viser den som gennemsnit pr. andels-m² pr. år. For den konkrete bolig kan du selv regne: årlig boligafgift (Z9) divideret med boligens areal. Arealet fra BBR (Z13) kan afvige fra det areal, foreningen fordeler efter, så brug samme areal for begge boliger.

Et fiktivt eksempel med to boliger på 70 m²:

B ser 500.000 kr. billigere ud i annoncen. Men du betaler 2.100 kr. mere om måneden, og den tekniske pris er 550.000 kr. højere, fordi der følger langt mere gæld med. Over ti år er forskellen i boligafgift 252.000 kr., før eventuelle stigninger. En del af den højere afgift kan dog være afdrag, der nedbringer foreningens gæld (felt Q og R), så forskellen er ikke kun en udgift.

Tjek også, hvad afgiften dækker. Er varme med i den ene forening og opkræves særskilt i den anden, skal du lægge acontobeløbet (Z11) til, før du sammenligner.

Regner du selv ud fra årsrapporten, så brug linjen for boligafgift i resultatopgørelsen, ikke "indtægter i alt". De samlede indtægter rummer også erhvervsleje, lejeindtægter fra udlejede boliger, renteindtægter og ekstraordinære poster, så et nøgletal regnet på dem bliver forkert.

Hvad kan få boligafgiften til at stige?

De mest almindelige årsager kan du langt hen ad vejen se i skemaet om foreningen:

• Afdragsfriheden udløber. Når foreningen skal begynde at afdrage, stiger ydelsen, medmindre lånet omlægges. Felt Q viser, hvor stor en del af gælden der afdrages på i dag. Læs om afdragsfrie lån i andelsboligforeningen.
• Renten stiger. Lån med variabel rente eller kort rentebinding slår hurtigt igennem. Felt T viser ydelsen ved renteændringer, og en renteswap kan ændre billedet. Læs om renteswap i andelsbolig.
• Udskudt vedligehold. Er der besluttet større arbejder uden en plan for finansieringen (felt L3 og L4), eller er udgifterne til vedligehold pr. m² lave år efter år (M1–M3), kan der komme en stigning eller et nyt lån. Se vedligeholdelsesplan og henlæggelser.
• Tomme erhvervslejemål. Mister foreningen lejeindtægter (felt I og H2), skal andelshaverne dække forskellen.
• En vedtaget stigning. Felt Z12 viser ændringer, der allerede er besluttet for det kommende år.

Gælden bag afgiften er gennemgået i gæld i andelsboligforeningen, og hele foreningens økonomi i er foreningens økonomi sund?

Hvad koster en andelsbolig om måneden?

Den månedlige udgift er boligafgiften og eventuelle tillæg til foreningen (felt Z9 og Z10 i skemaet om boligen), vand og varme aconto (felt Z11) og ydelsen på dit eget andelsboliglån. Læg dem sammen med renten fra dit lånetilbud i andelsboligberegneren, som også viser udbetalingen og lånebeløbet.

Findes der en gennemsnitlig boligafgift?

Ikke en officiel. Vi har ikke fundet en statistik fra Danmarks Statistik eller andre offentlige kilder, der opgør en gennemsnitlig boligafgift pr. m² for andelsboligforeninger. Danmarks Statistiks tabeller om andelsboliger handler om priser og salg, for eksempel prisindekset EJ99 og nøgletallene for andelsboligsalg i EJEN99. Dem har vi samlet i andelsboliger i tal.

De tal, du ser på boligportaler, bygger på de boliger, der er til salg lige nu. De er ikke repræsentative for alle foreninger og kan ændre sig fra uge til uge.

Brug i stedet felt H1 til at sammenligne de foreninger, du faktisk overvejer, og se på udviklingen i foreningens egen boligafgift over tre år.