Ordbog
Andelsbolig-ordbog — begreberne fra årsrapport og salgsopstilling
Andelskrone, teknisk pris, henlæggelser, K3 og fremhævelse af forhold: her er de begreber, du møder i foreningens årsrapport, i nøgleoplysningsskemaet og i mæglerens salgsopstilling, forklaret kort. Hvor vi har en grundig guide, linker vi til den.
Første analyse er gratis — derefter 399 kr. inkl. moms. Intet abonnement.
A
- Afdrag
- Den del af en låneydelse, der nedbringer gælden. Felt Q i nøgleoplysningsskemaet viser, hvor stor en del af foreningens gæld der afdrages på, og felt R årets afdrag pr. andels-m² i tre år. Gæld i andelsboligforeningen →
- Afdragsfrihed
- Et lån eller en periode, hvor foreningen kun betaler renter og bidrag, ikke afdrag. Det holder boligafgiften nede, men når afdragsfriheden udløber, stiger ydelsen, medmindre lånet lægges om. Ved finansieringsaftaler indgået 1. juli 2018 eller senere må en forening, der køber sin ejendom ved stiftelsen, højst have afdragsfrihed for 40 % af købesummen på lån inden for 80 % af købesummen (andelsboligloven § 3 c). Afdragsfrie lån i andelsboligforeningen →
- Afkastsats
- Den forrentning, valuaren regner med i en afkastbaseret vurdering; forenklet er værdien den forventede nettodriftsindtægt divideret med satsen, så jo lavere sats, jo højere værdi. Satsen kan være opgivet med eller uden inflation, og valuarens referencer og følsomhedsberegning skal begrunde den. AndelTjek viser valuarens afkastkrav, når årsrapporten oplyser det entydigt, men bruger det ikke i risikoscoren og vurderer ikke, om det er højt eller lavt. Regler for valuarvurdering →
- Afkræftende konklusion
- Revisors konklusion, når regnskabet efter revisors vurdering indeholder fejl, der er både væsentlige og gennemgribende. Det er et alvorligt signal. Revisors erklæring og noterne →
- Andel
- Din ejerandel i andelsboligforeningen. Den giver ret til at bo i en bestemt bolig og en andel af foreningens formue. Du ejer ikke selve lejligheden. Hvad er en andelsbolig? →
- Andelsareal (andels-m²)
- Det areal, foreningen fordeler andelsværdi og nøgletal efter. Felt J, K1–K3 og R i nøgleoplysningsskemaet er opgjort pr. andels-m². Det kan afvige fra boligens areal i BBR. Nøgleoplysningsskemaet felt for felt →
- Andelsbevis
- Foreningens bevis for, at du er medlem og ejer en andel. Når man taler om prisen for andelsbeviset, menes prisen for andelen uden den gæld, der følger med. Teknisk pris: prisen plus din del af gælden →
- Andelsboligforening
- En forening, der ejer en ejendom, hvor medlemmerne har ret til at bo i hver sin bolig. Foreningen har sin egen økonomi med gæld, vedligehold og årsrapport, og den økonomi bliver du en del af, når du køber. Hvad er en andelsbolig? →
- Andelsboligloven
- Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (LBK nr. 1281/2020 med senere ændringer). Den regulerer blandt andet maksimalprisen (§ 5), oplysningerne ved salg (§ 6) og bestyrelsens pligter (§ 6 c). Maksimalprisen efter § 5 →
- Andelshaver
- Et medlem af andelsboligforeningen, der ejer en andel og har ret til at bo i en bestemt bolig.
- Andelskrone
- Kursen på andelene: andelsværdien divideret med de oprindelige indskud. En andelskrone på 2,00 betyder, at en andel med et indskud på 50.000 kr. er 100.000 kr. værd. Ordet bruges også om andelsværdien pr. m² (felt K1); sammenlign da på samme areal, fordi andelsareal og BBR-areal giver forskellige tal. Beregning af andelskronen →
- Andelsværdi
- Værdien af foreningens formue fordelt på andelene, opgjort efter andelsboligloven § 5 og vedtaget på generalforsamlingen. Den står i en note i årsregnskabet (§ 6, stk. 8) og er udgangspunktet for prisen. Maksimalprisen efter § 5 →
- Anskaffelsespris
- Én af de fire metoder til at værdiansætte foreningens ejendom: købesummen med tillæg af foreningens omkostninger ved købet og senere forbedringer af ejendommen (andelsboligloven § 5, stk. 2, litra a, og stk. 4). Ordet bruges også om det, en forbedring i lejligheden kostede (§ 5, stk. 13). Valuar, anskaffelse eller offentlig vurdering? →
B
- Basisværdi
- Den værdi af en renteswap, som banken opgør, og som Erhvervsstyrelsens regnskabsvejledning lader andelsboligforeninger bruge: nutidsværdien af de fremtidige betalinger uden hensyn til foreningens kreditværdighed. En negativ værdi trækker formuen og andelskronen ned. Renteswap i andelsbolig →
- BBR-areal
- Boligens areal i Bygnings- og Boligregistret. Det står i felt Z13 i skemaet om boligen og kan afvige fra det areal, foreningen fordeler formue og boligafgift efter. Nøgleoplysningsskemaet felt for felt →
- Bestyrelse
- Foreningens daglige ledelse. Den skal blandt andet påse, at ejendommen vedligeholdes forsvarligt, og løbende vurdere foreningens økonomi (andelsboligloven § 6 c). Ved salg skal bestyrelsen godkende køber og aftalen (§ 6, stk. 5 og 6). Bestyrelsens rolle →
- Boligafgift
- Den månedlige betaling til foreningen. Den dækker foreningens udgifter som renter, afdrag, drift og vedligehold. Boligafgiften er ikke det samme som foreningens samlede indtægter, som også rummer erhvervsleje, renteindtægter og ekstraordinære poster. Sådan vurderer du boligafgiften →
- Brugsret
- Retten til at bo i en bestemt bolig i foreningens ejendom. Den følger med andelen.
- Budget
- Foreningens plan for indtægter og udgifter i det kommende år. Sælger skal udlevere det seneste budget sammen med årsregnskabet, før aftalen indgås (bekendtgørelse nr. 336/2025, § 1). Det skal du tjekke i årsrapporten →
E
- Egenkapital
- Foreningens aktiver minus dens gæld. Reserver, herunder reserver til fremtidig vedligeholdelse, er en del af egenkapitalen: aktiver er lig egenkapital plus gæld, så de må ikke lægges til én gang til. Beløb til lejeres indvendige vedligeholdelse er dog en forpligtelse (regnskabsvejledningen, afsnit 3.3.4). Det skal du tjekke i årsrapporten →
- Energimærke
- Ejendommens energimærke fra A (højest) til G (lavest). Sælger skal udlevere den seneste energimærkning (bekendtgørelse nr. 336/2025, § 1), og mærket står i felt N.
- Eventualaktiv
- Et muligt krav til gode, fx en sag, hvor foreningen kan få penge, men hvor kravet endnu ikke er sikkert nok til at stå i balancen. Det er ikke en forpligtelse. Spørg altid: skal foreningen modtage eller betale? Er foreningens økonomi sund? →
- Eventualforpligtelse
- En mulig forpligtelse, der ikke står i balancen, fx en verserende sag, hvor foreningen kan komme til at betale, eller en garanti. Den skal oplyses i en note i årsrapporten. Er foreningens økonomi sund? →
F
- Fastholdt vurdering
- En valuarvurdering, der var foretaget før 1. juli 2020 og stadig var gyldig på den dato, og som foreningen må blive ved med at bruge uden tidsgrænse, indtil den vælger en ny vurdering eller en anden metode (andelsboligloven § 5, stk. 3). I daglig tale kaldes den også en fastfrosset valuarvurdering. Det oplyses i felt F1a. Regler for valuarvurdering →
- Forbedringer
- Arbejder i lejligheden, der giver en værdi ud over almindelig vedligeholdelse, fx et nyt køkken. De må lægges oven i prisen til anskaffelsesprisen med fradrag for værdiforringelse på grund af alder eller slitage (andelsboligloven § 5, stk. 13). De står i felt Z4. Forbedringer i andelsboligen →
- Forbedringskatalog
- ABF's oversigt over, hvad der regnes som en forbedring, og over hvor mange år det afskrives. Sammen med ABF's afskrivningskurve har det været branchenorm siden 1. maj 2019, og det bruges, hvis foreningen ikke selv har valgt en afskrivningsmetode. Forbedringer i andelsboligen →
- Forbehold
- Revisor tager forbehold i sin konklusion ved væsentlige fejl, der ikke er gennemgribende, eller når revisor ikke har kunnet få tilstrækkeligt bevis for noget, der kan være væsentligt, men ikke gennemgribende. Er fejlene både væsentlige og gennemgribende, er det en afkræftende konklusion. Et forbehold bør altid have en forklaring, før du byder. Revisors erklæring og noterne →
- Fordelingstal
- Den nøgle, der fordeler foreningens formue og boligafgift mellem andelene, fx efter areal eller oprindeligt indskud. Fordelingstallene står i felt C1–C3 i skemaet om foreningen og Z14–Z16 i skemaet om boligen. Nøgleoplysningsskemaet felt for felt →
- Fortsat drift (going concern)
- Forudsætningen om, at foreningen kan fortsætte sin drift. Standardteksten i revisors erklæring om, hvordan revisor vurderer fortsat drift, er ikke en advarsel. Et reelt signal er en konkret bemærkning om væsentlig usikkerhed om fortsat drift, fx i et særskilt afsnit om netop det eller i en fremhævelse, eller et forbehold, der begrundes i den. Er foreningens økonomi sund? →
- Fremhævelse af forhold
- Et afsnit i revisors erklæring, hvor revisor gør opmærksom på noget i regnskabet uden at tage forbehold. Læs det altid: det er netop noget, revisor mener, du bør se. Revisors erklæring og noterne →
G
- Generalforsamling
- Foreningens øverste myndighed. Den behandler blandt andet årsrapporten og andelsværdien og vælger bestyrelsen. Forslag om at sælge ejendommen eller opløse foreningen kræver mindst fire femtedele af alle mulige stemmer, eller ved en ny generalforsamling fire femtedele af de fremmødte stemmer (andelsboligloven § 7, stk. 2).
- Generalforsamlingsbestemte reserver
- Reserver, som generalforsamlingen har vedtaget, og som står i felt F3 og F4 i nøgleoplysningsskemaet, i kroner og i procent af ejendomsværdien. Andelsværdien må ikke overstige det, andelsboligloven § 5 tillader, men generalforsamlingen kan vedtage en lavere værdi, som giver en buffer, hvis ejendommens værdi falder. Vedligeholdelsesplan og henlæggelser →
H
- Henlæggelser
- Beløb, som generalforsamlingen har reserveret til et formål, typisk fremtidig vedligeholdelse. De er en del af egenkapitalen, ikke ekstra penge oven i den, og de er ikke nødvendigvis penge i banken. Vedligeholdelsesplan og henlæggelser →
- Hæftelse
- Hvad du som andelshaver kan komme til at betale, hvis foreningen ikke kan betale sin gæld. Det afhænger af vedtægterne og foreningens låneaftaler. Felt E1 og E2 i nøgleoplysningsskemaet viser, om andelshaverne hæfter for mere end deres indskud. Gæld i andelsboligforeningen →
I
- Indekseret offentlig vurdering
- Den fjerde metode til at værdiansætte ejendommen, som har kunnet bruges siden 15. april 2024: den senest ansatte offentlige ejendomsværdi reguleret med Danmarks Statistiks nettoprisindeks (andelsboligloven § 5, stk. 2, litra d). Andelsboliger i tal →
- Indskud
- Det beløb, der oprindeligt blev betalt for andelen. Andelskronen er andelsværdien divideret med indskuddene. Beregning af andelskronen →
- Inventar (særligt tilpasset)
- Inventar, der er særligt tilpasset eller installeret i lejligheden, fx indbyggede hårde hvidevarer og faste væg-til-væg-tæpper. Det er det eneste, sælger kan kræve, at du køber ud over andelen, og kun til en rimelig pris (andelsboligloven § 5, stk. 14). Det står i felt Z6. Forbedringer i andelsboligen →
K
- K1 (andelsværdi pr. m²)
- Felt K1 i nøgleoplysningsskemaet: andelsværdien i gennemsnit pr. andels-m². Tallet kaldes også andelskronen pr. m², men er ikke kursen (andelsværdien i forhold til indskuddene). Nøgleoplysningsskemaet felt for felt →
- K2 (gæld ÷ omsætningsaktiver)
- Felt K2 hedder "Gæld ÷ omsætningsaktiver" og opgøres i gennemsnit pr. andels-m². Bekendtgørelsen definerer ikke feltet nærmere end med overskriften. Administratorer forklarer det som gælden fratrukket omsætningsaktiver; tjek foreningens bemærkninger til skemaet. Teknisk pris: formel og beregner →
- K3 (teknisk andelsværdi)
- Felt K3: den tekniske andelsværdi i gennemsnit pr. andels-m². Administratorer forklarer det som K1 plus K2, altså andelsværdien plus gælden. Den gør foreninger med forskellig gæld sammenlignelige. Teknisk pris: formel og beregner →
- Kursværdi
- Gældens dagsværdi, dvs. hvad gælden rent faktisk kan indfries til; for realkreditlån kursværdien af obligationerne bag lånet. Ved valuarvurdering og offentlig vurdering trækkes gælden fra til kursværdi, ved anskaffelsesprisen til pantebrevsrestgælden (andelsboligloven § 5, stk. 5). Maksimalprisen efter § 5 →
L
- Likviditet
- Foreningens likvide midler, typisk bankindestående, set i forhold til de regninger, der skal betales. Bestyrelsen skal løbende vurdere likviditeten (andelsboligloven § 6 c, stk. 1, nr. 6). Er foreningens økonomi sund? →
M
- Maksimalpris
- Den højeste pris, en andelsbolig må sælges for: andelens værdi i foreningens formue, plus forbedringer, med tillæg eller fradrag for vedligeholdelsesstand (andelsboligloven § 5, stk. 1). Særligt tilpasset inventar kan komme oveni (§ 5, stk. 14). Maksimalprisen står i felt Z7. Maksimalprisen efter § 5 →
N
- Nøgleoplysningsskema
- De faste formularer med foreningens og boligens vigtigste tal, som sælger skal udlevere før aftalen: ét om foreningen og ét om boligen, og en erklæring, hvis der er sket væsentlige ændringer (bekendtgørelse nr. 336/2025, bilag 1–3). Nøgleoplysningsskemaet felt for felt →
O
- Offentlig ejendomsværdi
- Én af metoderne til at værdiansætte ejendommen: den senest ansatte offentlige ejendomsværdi (andelsboligloven § 5, stk. 2, litra c). For andelsboligforeningers ejendomme er den som udgangspunkt ansat efter prisniveauet pr. 1. oktober 2012, og ejendomme opført efter 1. oktober 2020 har ikke fået en. Valuar, anskaffelse eller offentlig vurdering? →
- Omsætningsaktiver
- Aktiver, der hurtigt kan blive til penge, fx tilgodehavender og likvide midler. Felt K2 bruger begrebet, men bekendtgørelsen siger ikke præcist, hvilke poster der trækkes fra.
- Overdragelsesaftale
- Aftalen mellem sælger og køber om andelen. Den skal forelægges bestyrelsen, som kan forlange prisen nedsat og en eventuel overpris betalt tilbage, hvis prisen er højere end tilladt (andelsboligloven § 6, stk. 6).
- Overdragelsessum
- Det beløb, køber betaler for andelen efter overdragelsesaftalen. Det indbetales til foreningen, som trækker sine tilgodehavender hos sælger fra og betaler resten til sælger (andelsboligloven § 6, stk. 10). Prisen må ikke overstige det, § 5 tillader. Maksimalprisen efter § 5 →
- Overpris
- Det, køber har betalt ud over maksimalprisen. Køber kan kræve prisen nedsat og overprisen betalt tilbage eller hæve handlen (andelsboligloven § 16). Ifølge Social- og Boligministeriets vejledning er ethvert beløb over maksimalprisen en overpris, men det er i sidste ende domstolene, der afgør det. Maksimalprisen efter § 5 →
P
- Prioritetsgæld
- Foreningens lån med pant i ejendommen, typisk realkreditlån og banklån. Ifølge regnskabsvejledningen vil lån til finansiering af ejendommen ofte være foreningens væsentligste gældspost. Gæld i andelsboligforeningen →
R
- Regnskabsklasse A
- Den regnskabsklasse i årsregnskabsloven, som regnskabsvejledningen for andelsboligforeninger tager udgangspunkt i. Der er ikke et lovkrav om revision af en årsrapport i regnskabsklasse A. Har foreningen valgt at få en erklæring fra en revisor, skal den indgå i årsrapporten (regnskabsvejledningen, afsnit 3.1). Det skal du tjekke i årsrapporten →
- Renteswap
- En aftale med banken om at bytte en variabel rente til en fast. Falder renteniveauet, får swappen en negativ værdi, som er en forpligtelse og trækker egenkapitalen og andelsværdien ned. Værdien skal stå i balancen, hvis det er nødvendigt for et retvisende billede, og ellers i en note (regnskabsvejledningen, afsnit 3.3.7). Renteswap i andelsbolig →
- Revisors erklæring
- Revisors erklæring om årsrapporten: en revisionspåtegning, en erklæring om udvidet gennemgang eller en erklæring om opstilling. Læs, om der står forbehold, afkræftende konklusion eller en fremhævelse af forhold. En erklæring om opstilling er ikke en revision og indeholder ingen konklusion om, hvorvidt regnskabet er rigtigt. Revisors erklæring og noterne →
T
- Teknisk andelsværdi
- Andelsværdien plus foreningens gæld, i gennemsnit pr. andels-m². Den står i felt K3 i nøgleoplysningsskemaet, hvor gælden ifølge administratorer regnes efter fradrag af omsætningsaktiver (felt K2), og den gør foreninger med forskellig gæld sammenlignelige. Teknisk pris: formel og beregner →
- Teknisk pris
- Prisen for andelen plus din forholdsmæssige del af foreningens gæld. Den gør boliger i foreninger med forskellig gæld sammenlignelige, og udgangspunktet for udbetalingen regnes af den. Teknisk pris: formel og beregner →
U
- Udbetaling
- Den del af købet, du selv skal betale. Låner du til købet i et pengeinstitut, er udgangspunktet for en passende udbetaling 5 % af den tekniske pris, dog aldrig mere end prisen for andelen (vejledningen om god skik for boligkredit, VEJ nr. 9458/2023). Det er et udgangspunkt for bankens vurdering, ikke en regel i andelsboligloven. Teknisk pris: formel og beregner →
V
- Valuarvurdering
- En vurdering af ejendommens kontante handelsværdi som udlejningsejendom, lavet af en valuar. Når den bruges til andelsværdien, må den højst være 42 måneder gammel, medmindre den er fastholdt (andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b, og stk. 3), og valuaren skal opfylde kravene i bekendtgørelse nr. 978/2018. Regler for valuarvurdering →
- Vedligeholdelsesplan
- Foreningens plan for de større arbejder på ejendommen: hvad, hvornår og hvad det koster. For foreninger stiftet 1. juli 2018 eller senere skal den dække mindst 15 år og opdateres mindst hvert 5. år (andelsboligloven § 6 c, stk. 2; bekendtgørelse nr. 641/2018). Andelsboligloven kræver ikke en plan i ældre foreninger. Vedligeholdelsesplan og henlæggelser →
- Vedligeholdelsesstand
- Et tillæg eller fradrag i prisen for boligens vedligeholdelsesstand (andelsboligloven § 5, stk. 1). Ifølge ministeriets vejledning bruges det kun, hvis standen afviger væsentligt fra det normale (pkt. 11). Det står i felt Z5. Forbedringer i andelsboligen →
- Vedtægter
- Foreningens egne regler, fx om ventelister, fremleje, værdiansættelse og hæftelse. Sælger skal udlevere dem, før aftalen indgås (bekendtgørelse nr. 336/2025, § 1). Tjekliste til køb af andelsbolig →
Y
- Ydelse
- Det samlede beløb, der betales på et lån: renter, bidrag og afdrag. Felt S og T i nøgleoplysningsskemaet viser foreningens ydelsesprofil, også hvis renten ændrer sig. Gæld i andelsboligforeningen →
Å
- Årets resultat
- Indtægter minus udgifter i regnskabsåret. Henlæggelser er ikke en udgift; de vises i resultatdisponeringen. Felt J viser årets overskud før afdrag pr. andels-m² i tre år. Er foreningens økonomi sund? →
- Årsrapport
- Foreningens årlige regnskab med blandt andet ledelsesberetning, resultatopgørelse, balance, noter og en eventuel erklæring fra revisor. Sælger skal udlevere det seneste årsregnskab, før aftalen indgås. Det skal du tjekke i årsrapporten →
Kilder
- 1.Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (LBK nr. 1281 af 28. august 2020 med senere ændringer) — §§ 3 c, 5, 6, 6 c, 7 og 16
- 2.Social- og Boligministeriet: Vejledning om prisfastsættelse af andelsboliger (VEJ nr. 9588 af 17. juni 2025) — de fire vurderingsmetoder, forbedringer, inventar, basisværdi og overpris
- 3.Bekendtgørelse nr. 336 af 20. marts 2025 om oplysningspligt ved salg af andelsboliger mv. — dokumenter ved salg og nøgleoplysningsskemaernes felter
- 4.Bekendtgørelse nr. 641 af 30. maj 2018 om vedligeholdelsesplaner for ejendomme tilhørende andelsboligforeninger
- 5.Erhvervsstyrelsen: Regnskabsvejledning for andelsboligforeninger (december 2021) — reserver, henlæggelser og revisors erklæring
- 6.Vejledning til bekendtgørelse om god skik for boligkredit (VEJ nr. 9458 af 1. juni 2023) — udbetaling ved køb af andelsbolig
Tjek foreningen før du byder
Første analyse er gratis — derefter 399 kr. inkl. moms. Resultat på få minutter. Intet abonnement.