Sådan læser du andelsboligforeningens budget som køber

Budget og årsrapport: to forskellige ting

Årsrapporten er historien: hvad foreningen tjente, brugte og skyldte i det år, der er gået. Budgettet er planen: hvad foreningen regner med at få ind og betale ud i det kommende år, og dermed om boligafgiften kan holde. Som køber har du brug for begge. Sælger skal udlevere foreningens seneste årsregnskab og budget, før I indgår aftalen (bekendtgørelse nr. 336/2025, § 1, stk. 1, nr. 2).

Budgettet kan være et dokument for sig, eller det kan stå i årsrapporten. Erhvervsstyrelsens modelregnskab for andelsboligforeninger viser budgettal for regnskabsåret i resultatopgørelsen og noterne, og foreningen kan også vise budgettet for det kommende år. Er årsregnskabet revideret, skal det fremgå, at budgettallene ikke er reviderede (regnskabsvejledningen, afsnit 4.6). Budgettet er altså foreningens eget skøn. Hvem der vedtager budgettet, og hvornår, står i vedtægterne, og referatet fra generalforsamlingen viser, om det blev vedtaget som foreslået. Hvad du ellers skal se efter i regnskabet, står i det skal du tjekke i årsrapporten.

Hvad indeholder budgettet i en andelsboligforening?

Et budget i en andelsboligforening har typisk de samme hovedposter som resultatopgørelsen. Sådan læser du dem:

Den vigtigste fejl at undgå: Boligafgiften er ikke det samme som foreningens samlede indtægter. Indtægterne i alt omfatter også erhvervsleje, boligleje og eventuelle renteindtægter. Vil du vide, hvad andelshaverne betaler, så brug linjen for boligafgift og felt H1 i nøgleoplysningsskemaet (boligafgift i kr. pr. andels-m² pr. år). Hvordan du sammenligner boligafgiften mellem to foreninger, står i sådan vurderer du boligafgiften.

Renter, bidrag og afdrag

Ifølge Erhvervsstyrelsens regnskabsvejledning skal boligafgiften (vejledningen skriver "boligydelsen") dække årets likviditetskrævende omkostninger, eventuel opsparing til senere vedligeholdelse og afdrag på gæld (afsnit 3.2.4). Renter og bidrag står i resultatopgørelsen. Afdragene gør ikke. De er en nedbringelse af gælden og ikke en omkostning, men de skal betales lige så sikkert.

Derfor kan et budget vise overskud og alligevel tære på kassen. Det kan du tjekke på to måder:

• Likviditetsresultatet. Årsrapporten kan have en opgørelse, der korrigerer årets resultat for afdrag og poster uden betaling, og som viser, om boligafgiften har dækket årets udgifter. Den er ikke et krav, men regnskabsvejledningen anbefaler den (afsnit 3.2.6).
• Felt J og R i nøgleoplysningsskemaet. Felt J er årets overskud før afdrag, og felt R er årets afdrag, begge i kr. pr. andels-m² for de seneste tre år. Er overskuddet før afdrag mindre end afdragene, er det et tegn på, at boligafgiften og de øvrige indtægter ikke dækker afdragene. Overskuddet kan dog være påvirket af poster uden betaling, fx kurstab, og felt J er ikke et likviditetsresultat. Likviditetsresultatet korrigerer netop for de poster og for afdragene.

Se også, hvornår lånene ændrer sig. Felt O viser for hvert lån, om det afdrages nu, hvornår afdragene begynder, og hvornår renten næste gang tilpasses. Felt T viser, hvordan ydelsen ændrer sig, hvis renten stiger. Udløber en afdragsfrihed eller tilpasses renten i budgetåret, bør budgettet vise den nye ydelse. Læs mere om afdragsfrie lån og gæld i andelsboligforeningen.

Henlæggelser i budgettet

I nogle budgetter står henlæggelser til vedligeholdelse som en linje blandt udgifterne. I årsregnskabet er de ikke en omkostning, men en del af resultatdisponeringen: beløbet bliver reserveret i egenkapitalen (regnskabsvejledningen, afsnit 3.2.5). Står henlæggelsen som udgift i budgettet, så læg den til, før du sammenligner overskuddet med afdragene, for beløbet forlader ikke kassen. Henlæggelser er heller ikke nødvendigvis penge i banken.

Det, du skal se på, er om beløbet passer til de arbejder, vedligeholdelsesplanen viser for de kommende år, og om foreningen bruger af sine reserver til at få den løbende drift til at hænge sammen. Se henlæggelser og vedligeholdelsesplan.

Eksempel på et budget i en andelsboligforening

Et forenklet budget for en opdigtet forening, her kaldet Eksempelforeningen. Alle tal er fiktive:

Resultatet ser fint ud: et overskud på 600.000 kr. Men når afdragene på 750.000 kr. er betalt, mangler der 150.000 kr. Foreningen bruger altså af sin kasse. Bemærk også, at andelshaverne betaler 2.400.000 kr. i boligafgift, ikke 2.700.000 kr. Har foreningen afdragsfrie lån, der udløber, bliver afdragene større, og hullet vokser. Spørg bestyrelsen, hvordan det skal dækkes: med en højere boligafgift, et nyt lån eller reserverne. Vil du se, hvordan tallene hænger sammen i en hel årsrapport, så se en årsrapport regnet igennem.

Afvigelser fra sidste år

Budgettet er kun så godt som de forudsætninger, det bygger på. Har årsrapporten budgettal ved siden af de faktiske tal, så sammenlign dem for det seneste år og gerne for flere år:

• Er udgifterne til vedligehold, renter eller administration gang på gang højere end budgetteret?
• Er vedligeholdet lavere end budgetteret, fordi arbejder er blevet udskudt? Felt M1–M3 viser udgifterne til vedligehold i kr. pr. m² for tre år.
• Er der ekstraordinære poster, fx udgifter til en retssag eller rådgivning, og står de også i næste års budget?

Forklaringen står ofte i ledelsesberetningen eller i referaterne fra generalforsamlingen.

Tegn på underfinansiering

Der findes ingen officiel grænse for, hvornår et budget er for stramt, og vi opfinder ikke en. Men disse tegn bør få dig til at spørge:

• Likviditeten er negativ efter afdrag, eller overskuddet før afdrag er mindre end afdragene, og det gentager sig år efter år.
• Vedligeholdelsen i budgettet er langt lavere end det, vedligeholdelsesplanen regner med.
• Foreningen bruger reserverne til at dække den løbende drift.
• Boligafgiften står stille, mens renter og udgifter stiger, eller der kommer pludselig en stor stigning.
• Budgettet regner med indtægter, der ikke er sikre, fx fra tomme erhvervslejemål eller salg af ledige lejligheder.
• En afdragsfrihed eller rentetilpasning i budgetåret er ikke indregnet.

Ét tegn alene er ikke en dom over foreningen. Flere tegn samtidig er en grund til at stille spørgsmål og til at læse om foreningens økonomi er sund. Går det helt galt, kan du læse om konkurs i andelsboligforeningen.

Budgettet ved stiftelsen

For foreninger, der har indgået aftale om køb af deres ejendom 1. juli 2018 eller senere, stiller andelsboligloven krav til budgettet allerede før købet (§ 3 a):

• Der skal være et budget for hvert finansieringsforslag og et sammenligneligt budget med et 30-årigt, konverterbart, fastforrentet realkreditlån med afdrag.
• Budgetterne skal dække samtlige poster og mindst 15 år fra stiftelsen. Resten af finansieringsperioden skal dækkes af en prognose.
• Budgetterne skal have en post til vedligeholdelse, opgjort for hele ejendommen og pr. m² bruttoetageareal.
• Budgetterne må ikke regne med indtægter fra fremtidige salg af ledige lejelejligheder.

Er foreningen ny (felt D1 i nøgleoplysningsskemaet viser stiftelsesåret), så bed om stiftelsesbudgettet og se, om foreningen følger det. For alle foreninger gælder, at bestyrelsen skal påse, at ejendommen vedligeholdes forsvarligt efter foreningens budgetter og generalforsamlingens beslutninger, og løbende vurdere likviditeten og kapitalgrundlaget (§ 6 c, stk. 1, nr. 5 og 6).

Spørg bestyrelsen om budgettet

Er der noget i budgettet, du ikke forstår, så spørg skriftligt, før du byder: Hvad forudsætter budgettet om renten? Hvornår udløber afdragsfriheden på lånene? Hvordan skal de arbejder, vedligeholdelsesplanen viser, betales? Og hvorfor afviger sidste års regnskab fra budgettet?

Vil du have årsrapportens tal gennemgået samlet, så tjek foreningen. Alle felterne i skemaet er forklaret i nøgleoplysningsskemaet felt for felt.