Kan en andelsboligforening gå konkurs — og hvad sker der så?

Ja, en andelsboligforening kan gå konkurs

En andelsboligforening ejer selv ejendommen og har selv optaget lånene i den. Renter og afdrag betaler foreningen med den boligafgift, andelshaverne indbetaler. Kan foreningen ikke længere betale sin gæld, efterhånden som den forfalder, er den insolvent, og så kan den erklæres konkurs, når foreningen selv eller en kreditor begærer det. Det gælder dog ikke, hvis betalingsproblemerne må antages at være forbigående (konkursloven § 17, stk. 1 og 2). Det er altså manglende evne til at betale forfalden gæld, der er afgørende, ikke i sig selv en negativ egenkapital.

I praksis opstår problemerne, når foreningens udgifter til gæld og drift bliver større, end andelshaverne kan bære over boligafgiften, og ejendommen samtidig er mindre værd end gælden. Det kan for eksempel ske efter dyre lån, en renteswap med stor negativ værdi, udløb af afdragsfrihed eller store arbejder uden finansiering. Hvordan gælden er skruet sammen, kan du læse om i gæld i andelsboligforeningen, og hvordan du vurderer økonomien samlet, står i er foreningens økonomi sund?

Konkurs i en andelsboligforening er ikke kun en teoretisk mulighed. I maj 2016 afgjorde Højesteret med 4 stemmer mod 3, at en andelsboligforening på Frederiksberg, A/B Duegården, kunne gå konkurs. Ifølge TV 2 var foreningen stiftet i 2007, ejendommen vurderet til 277–366 mio. kr. og gælden på næsten 600 mio. kr., og sagen var gået gennem flere retsinstanser (TV 2, 11. maj 2016). Begrundelsen i dommen er ikke gennemgået her.

Hvad sker der med din bolig ved konkurs eller tvangsauktion?

Andelsboligloven beskytter dig som beboer. Bliver foreningens ejendom overtaget af en ny ejer, har andelshaverne ret til at blive boende som lejere (§ 4, stk. 1). Det gælder også, når ejendommen bliver solgt på tvangsauktion eller fra foreningens konkursbo. Her sætter loven grænser for, hvad den nye ejer må kræve i husleje af dem, der var andelshavere på overtagelsestidspunktet (§ 4, stk. 3–9):

Et forenklet, fiktivt eksempel: Har boligafgiften for din lejlighed i gennemsnit været 8.000 kr. om måneden i de 4 år før overtagelsen, og er lejen efter lejelovgivningens regler 6.500 kr., kan tillægget højst være 1.500 kr. Du kan altså komme til at betale op til 8.000 kr. om måneden i op til 6 år. En konkurs gør derfor ikke nødvendigvis din bolig billigere. Er lejen efter lejelovgivningens regler højere end den hidtidige boligafgift, er der intet tillæg, men så er lejen også højere end boligafgiften var.

Sælger foreningen selv ejendommen frivilligt, gælder retten til at blive boende også. Den kan kun fraviges, hvis den enkelte andelshaver samtykker i forbindelse med salget (§ 4, stk. 2). Et frivilligt salg eller en opløsning af foreningen kræver et flertal på mindst fire femtedele af samtlige mulige stemmer på generalforsamlingen (§ 7, stk. 2). Foreninger, der før 22. april 2020 gyldigt har vedtaget et lavere flertalskrav, er undtaget, så tjek vedtægterne. Reglerne om lejen efter tvangsauktion og konkurs (§ 4, stk. 3–9) kom med lovændringen om mere robuste andelsboligforeninger i 2018 og gælder alle foreninger. Tvangsauktion over foreningens ejendom er i øvrigt noget andet end et tvangssalg af din egen andel, som foreningen gennemfører efter andelsboligloven § 6 b, hvis en kreditor har gjort udlæg i andelen.

Hvad kan du miste ved en konkurs?

I en konkurs bliver foreningens ejendom som udgangspunkt solgt, og salgssummen går til foreningens kreditorer. Dækker salgssummen ikke gælden, er andelen værdiløs, og det, du har betalt for den, er tabt. Har du lånt til købet med pant i andelen, er det dit eget lån i banken, og som udgangspunkt består den gæld, selv om andelen mister sin værdi. Bankens pant i andelen er kun en sikkerhed, så tjek dine lånevilkår.

Andelsboligloven har ingen generel regel om, hvor meget andelshaverne hæfter for foreningens gæld. Ministeriets normalvedtægt er kun vejledende (§ 7, stk. 1). Det afgøres derfor af foreningens vedtægter og låneaftaler. Ifølge Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) hæfter andelshaverne typisk kun med deres indskud, men vedtægterne giver ifølge ABF ofte långiveren mulighed for at tage forbehold om, at andelshaverne hæfter med mere, enten pro rata (hver for sin del) eller solidarisk (långiveren kan kræve det hele af den enkelte). Forskellen er forklaret i hæfter du for foreningens gæld?

Om långiveren har brugt muligheden, står kun i selve låneaftalen eller pantebrevet. Som køber har du en genvej: Nøgleoplysningsskemaet spørger i felt E1 "Hæfter andelshaverne for mere end deres indskud?", og i felt E2 skal foreningen beskrive hæftelsen, hvis svaret er ja. E1–E2 skal også stå som note i årsregnskabet (bekendtgørelse nr. 336/2025, § 3 og bilag 1). Står der ja, så få en boligadvokat til at læse vedtægterne og låneaftalerne, før du byder. Se også nøgleoplysningsskemaet felt for felt.

Reglerne for nye foreninger siden 2018

Med lovændringen om mere robuste andelsboligforeninger (lov nr. 555/2018), der trådte i kraft 1. juli 2018, kom der strengere regler for nye foreninger. Kravene om budget og vedligeholdelsesplan gælder, når en andelsboligforening fra 1. juli 2018 indgår aftale om at købe en ejendom. Reglen om afdragsfrihed gælder finansieringsaftaler, som en forening indgår ved stiftelsen 1. juli 2018 eller senere:

• Budget for mindst 15 år. Før købet skal der ligge et budget for hvert finansieringsforslag og et sammenligneligt budget med et 30-årigt, konverterbart, fastforrentet realkreditlån med afdrag. Budgettet må ikke regne med indtægter fra salg af ledige lejelejligheder (§ 3 a).
• Vedligeholdelsesplan for mindst 15 år før købet af ejendommen (§ 3 b). Læs mere om henlæggelser og vedligeholdelsesplan.
• Højst 40 % afdragsfrihed. Af lån inden for 80 % af købesummen må højst 40 % af købesummen være afdragsfrit, og lån med afdrag må ikke lægges om til afdragsfrihed de første 3 år (§ 3 c). Se afdragsfrie lån i andelsboligforeningen.

For alle foreninger, også de ældre, skal bestyrelsen løbende vurdere foreningens økonomiske situation, herunder likviditeten og udviklingen i egenkapital og andelspriser, så foreningen har det nødvendige kapitalgrundlag (§ 6 c, stk. 1, nr. 6). Foreningens stiftelsesår står i felt D1 i nøgleoplysningsskemaet. Reglerne fjerner ikke risikoen, men budgettet med et fastforrentet lån viser, om økonomien også hænger sammen, hvis renten ikke forbliver lav.

Kan foreningen undgå konkurs?

En forening i økonomiske problemer har flere muligheder, før det ender i en konkurs. Hvilke der er realistiske, afhænger af gælden, ejendommens værdi og andelshavernes økonomi:

• Højere boligafgift. Andelshaverne betaler mere, så foreningen kan betale renter og afdrag. Hvem der fastsætter boligafgiften, står i vedtægterne.
• Omlægning af lånene. Fx længere løbetid eller en anden lånetype, hvis långiveren vil være med.
• Frivilligt salg af ejendommen eller opløsning. Kræver mindst fire femtedele af samtlige mulige stemmer (§ 7, stk. 2). Andelshaverne kan blive boende som lejere, medmindre den enkelte samtykker i andet (§ 4, stk. 2).

Står en forening midt i sådan en proces, kan du se det i generalforsamlingsreferaterne og i foreningens erklæring om væsentlige ændringer. Så er det ikke en almindelig handel, og du bør få rådgivning, før du byder.

Advarselstegn i årsrapporten

Ingen enkelt linje i årsrapporten fortæller, om en forening går konkurs. Men der er tegn, du bør kende, og de står i bestemte dele af regnskabet:

Hold især øje med, om flere tegn optræder samtidig og bliver værre fra år til år. Et enkelt år med underskud er ikke det samme som en forening på vej mod konkurs. Gennemgangen af revisors erklæring og noterne finder du i sådan læser du årsrapporten, og de vigtigste nøgletal i det skal du tjekke i årsrapporten. Om swaps: renteswap i andelsbolig. Vil du se tegnene i en hel årsrapport, så se en årsrapport regnet igennem.

Budgettet og referaterne fra generalforsamlingen viser det, regnskabet ikke kan: hvad der er besluttet siden balancedagen, og om næste års økonomi hænger sammen. Se sådan læser du budgettet og hvad referaterne afslører.

Spørg bestyrelsen om økonomien, før du byder

Er du i tvivl om foreningens økonomi, så stil disse spørgsmål skriftligt til bestyrelsen eller administrator:

• Hvordan vurderer bestyrelsen foreningens likviditet og kapitalgrundlag for de kommende år?
• Er der lån, hvor afdragsfriheden eller en rentetilpasning udløber inden for få år, og hvad er planen?
• Har foreningen en renteswap, og hvad er dens aktuelle værdi?
• Hæfter andelshaverne for mere end deres indskud (felt E1–E2), og hvad står der i låneaftalerne?
• Er der besluttet eller planlagt store arbejder, og hvordan skal de betales?

Svarene er en del af din samlede vurdering sammen med årsrapporten. Spørg din boligadvokat, hvis svarene rejser nye spørgsmål.