Andelskrone

Sådan læser du valuarrapporten – punkt for punkt

Hvad skal der stå i en valuarrapport? Gennemgang af kravene i bekendtgørelse 978/2018: afkastkrav, lejeniveau, følsomhed og besigtigelse.

AndelTjek-teamet26. september 2026Opdateret 13. oktober 20265 min. læsning

Indhold · 6 afsnit

1.Hvem der må lave vurderingen
2.Hvad valuaren skal forudsætte
3.Selve beregningen: DCF eller afkastmodel
4.Rapportens indhold: en tjekliste
5.Sådan bruger du følsomhedsberegningen
6.Røde flag i en valuarrapport

Hvem der må lave vurderingen

Kun en person, der opfylder alle fire krav i branchenormen (bilag 1, § 3), må afgive en valuarvurdering efter andelsboligloven § 5, stk. 2, litra b:

uddannelsen Diplom i Vurdering
mindst 2 års praktisk erfaring med vurdering af boligudlejningsejendomme
en ansvarsforsikring på mindst 5 mio. kr. pr. krav
aktuelt og indgående kendskab til markedet for boligudlejningsejendomme.

Delopgaver må udføres af andre, men rapporten skal oplyse, hvem der er den ansvarlige valuar. Kravene er ikke en formalitet: I en dom fra 2021 (T:BB 2021.699 Ø) blev en vurdering tilsidesat, fordi den var lavet af en person, der ikke var valuar. Ifølge ministeriets vejledning viste et syn og skøn en lavere værdi, så køberen havde betalt overpris.

Hvad valuaren skal forudsætte

Valuaren skal vurdere ejendommen, som om foreningen solgte den til en investor som udlejningsejendom (§ 5 i branchenormen). Fire særlige forudsætninger er fastlagt:

Forudsætning (branchenormen § 5, stk. 4)	Hvad det betyder i praksis
Andelshaverne fortsætter som lejere på sædvanlige vilkår	Værdien bygger på lejeindtægter, ikke på hvad lejlighederne kunne sælges for enkeltvis
Én gennemsnitslejlighed er til fri disposition for investor	Rapporten skal forklare, hvad det betyder for værdien (§ 14, litra n)
Investor kan opkræve leje for fælles forbedringer, hvis de er lejebærende	Foreningens forbedringer kan løfte værdien
Investor kan ikke opkræve leje for andelshavernes individuelle forbedringer	Dit nye køkken indgår ikke i ejendomsværdien, men opgøres separat i din maksimalpris

Lejen skal sættes til den maksimale lovlige leje, men aldrig højere end markedslejen (§ 8). For lejemål med omkostningsbestemt leje skal der ligge et omkostningsbestemt lejebudget til grund.

Selve beregningen: DCF eller afkastmodel

Ejendommen skal værdiansættes ud fra et forventet økonomisk afkast. Hovedreglen er en DCF-beregning (tilbagediskonterede pengestrømme). Hvis ejendommens drift skønnes at være stabil, må valuaren i stedet bruge den afkastbaserede model: forventet nettodriftsindtægt divideret med forrentningskravet (§ 6). Uanset metoden skal forrentningskravet "underbygges af referencer", altså sammenlignelige handler eller markedsdata.

Driftsbudgettet skal indeholde alle ejendommens indtægter og udgifter. Administration og vicevært skal som udgangspunkt sættes efter huslejenævnets normtal (§ 10). Har ejendommen et væsentligt vedligeholdelsesefterslæb, skal vedligeholdelsesudgiften forhøjes (§ 11, stk. 3). Et efterslæb skal altså trække værdien ned, ikke ignoreres.

Rapportens indhold: en tjekliste

Branchenormens § 14 opregner, hvad rapporten skal indeholde. De punkter, der betyder mest for en køber:

Punkt i § 14	Hvad du leder efter	Hvorfor det betyder noget
a) Resumé med nøgletal	Ejendomsværdi, forrentningskrav, lejeindtægt	Hurtigt overblik
b) Ansvarlig valuar	Navn og underskrift (litra v)	Kravene til valuaren skal være opfyldt
j) Vurderingsdagen	Datoen	Må højst være 42 måneder gammel, når den bruges til andelskronen
m) Forrentningskravet og referencerne	Satsen og de handler/data, den bygger på	Den enkeltfaktor, der flytter værdien mest
o) Følsomhed	Tabel over værdien ved højere/lavere forrentningskrav og leje	Viser, hvor meget andelskronen kan bevæge sig
q) Forhøjede vedligeholdelsesudgifter	Om valuaren har indregnet et efterslæb	Et stort efterslæb kan varsle udgifter
s) Leje pr. kategori og lejepotentiale	Hvilke lejeforhøjelser værdien forudsætter	Et stort "potentiale" gør værdien mere spekulativ
n) Betydningen af den ledige lejlighed	Hvor meget værdien hviler på den antagelse	Gennemsigtighed om forudsætningerne

Rapporten skal også indeholde fotodokumentation og, som bilag, DCF- eller afkastberegningen med specificeret driftsbudget.

Sådan bruger du følsomhedsberegningen

Følsomhedsberegningen omsætter afkastsatsen til kroner. Brug den sådan:

Find værdien ved det anvendte forrentningskrav og ved et krav, der er 0,5 procentpoint højere.
Træk forskellen fra foreningens formue. Formuen fremgår af andelsværdiberegningen i årsrapportens noter.
Del med formuen. Resultatet er det procentvise fald i formuen bag andelene, og når foreningen har gæld, er det større end faldet i ejendomsværdien, fordi gælden ligger fast.

Hvis foreningen har vedtaget reserver (felt F3/F4 i nøgleoplysningsskemaet), holdes andelsværdien under maksimum. Reserverne fungerer derfor som en stødpude, før et fald rammer andelskronen.

Om niveauet for afkastsatsen: Der findes ingen officiel "rigtig" afkastsats; den afhænger af beliggenhed, lejeforhold, stand og marked. AndelTjek vurderer ikke, om en sats er høj eller lav. Satsen kan være opgivet med eller uden inflation, så tal fra forskellige rapporter er ikke altid sammenlignelige. Valuarens referencer og følsomhedsberegning er det, der skal afgøre, om satsen er rimelig.

Valuarvurderingen er én brik. Resten af økonomien, som gæld, afdragsfrihed, renteswap og likviditet, står i årsrapporten.

Røde flag i en valuarrapport

Ingen eller meget tynde referencer for forrentningskravet (kravet i § 6, stk. 2).
Ingen følsomhedsberegning (kravet i § 14, litra o).
Et stort lejepotentiale, som værdien forudsætter bliver realiseret.
Ingen omtale af et vedligeholdelsesefterslæb, som årsrapport eller vedligeholdelsesplan beskriver.
Seneste fulde besigtigelse for tre år siden eller mere uden genbesigtigelse (§ 13, stk. 6).
En markant højere værdi end ved sidste vurdering, uden at ejendommen er forbedret eller lejen steget tilsvarende.

Artiklen gengiver reglerne i bekendtgørelse nr. 978/2018, som den er gældende pr. september 2026. Den er ikke juridisk rådgivning, og AndelTjek vurderer ikke, om en konkret valuarvurdering er korrekt. Det kan kun en valuar eller et syn og skøn.

Læs også: Valuarvurdering af andelsbolig: regler, 42 måneder og 2026 · Andelskrone-beregner

Ofte stillede spørgsmål

Har jeg ret til at se foreningens valuarvurdering som køber?

Bekendtgørelsen om oplysningspligt (nr. 336/2025) kræver ikke, at selve valuarrapporten udleveres. Du skal have årsregnskab, nøgleoplysningsskema og generalforsamlingsreferater. Mange foreninger viser dog gerne rapporten eller et resumé, hvis du spørger bestyrelsen eller administrator.

Hvad er forskellen på afkastsats og forrentningskrav?

I praksis bruges ordene om det samme: det årlige afkast, en investor forventes at kræve af ejendommen. Bekendtgørelse nr. 978/2018 bruger ordet forrentningskrav og kræver, at det underbygges med referencer.

Hvorfor regner valuaren med én ledig lejlighed?

Branchenormen i bekendtgørelse nr. 978/2018 kræver, at ejendommen vurderes med andelshaverne som lejere på sædvanlige vilkår og med én gennemsnitslejlighed til fri disposition for investor. Rapporten skal forklare, hvilken betydning den forudsætning har for værdien.

Er en lav afkastsats altid et faresignal?

Nej. En lav afkastsats kan være velbegrundet for en attraktiv ejendom på en god adresse. Men jo lavere satsen er, jo mere falder værdien, hvis markedets afkastkrav stiger. Se derfor valuarens følsomhedsberegning og de referencer, satsen bygger på.

Kilder

Emner